По прогнозам центра макроэкономических исследований Сбербанка, к концу 2009 года долларовые цены на жилье в Москве упадут на 47–60 % на первичном рынке и на 37–51 % – на вторичном. Другие эксперты и участники рынка сходятся во мнении, что цены «просядут» на 10–50 % в зависимости от качества жилья, сегмента рынка и региона. После спада, к концу текущего года, наступит стагнация: предложение уменьшится (дефицит новых объектов плюс нежелание владельцев продавать квартиры по низкой цене), а спрос, напротив, увеличится (покупатели поймут, что дальше цены не опустятся, и начнут выходить на сделки). Именно осенью 2009 года следует ожидать разворота рынка – цены плавно пойдут вверх. Правда, если кризисные тенденции усилятся, подъем наступит не раньше весны 2010 года. Частному инвестору желательно не пропустить сей важный момент.

Насколько высоки риски? Это главный вопрос, который должен задать себе инвестор, намеренный вложить часть средств в покупку квартиры или дома. Заметьте – не все свободные средства. Сегодня, когда банки перекрыли строителям доступ к кредитам, операции с недвижимостью для частных инвесторов сродни прогулке по минному полю: не туда наступил (вложился) – потерял деньги. Уж если вы готовы рискнуть, лучше делать это частью капитала.

Следует четко разделять объекты инвестиций:

1. Готовые активы (имеют правовой статус собственности).

2. Новостройки (строящиеся или завершенные объекты), по которым инвестор получает лишь права требования.

Во время кризиса самыми привлекательными являются инвестиции в готовые объекты, желательно – по минимальным ценам. Наличие прав собственности гарантирует надежность вложений. Кроме того, готовый объект можно сдать в аренду.

Что касается новостроек, то, как отмечалось выше, до последнего времени они считались максимально выгодным вложением средств. Но и пострадали от кризиса сильнее всего. «Ограниченный доступ к источникам финансирования вынудил строительные компании заморозить проекты на ранних стадиях. Чтобы оценить состояние дел в отрасли, мы посетили несколько строительных площадок в Москве. Обращают на себя внимание низкие темпы работ на большинстве площадок. По нашим оценкам, лишь один объект из 16 может быть закончен в срок. Долгосрочные проекты реализуются очень вяло или вообще стоят», – это цитата из отчета аналитиков «Альфа-банка» («Российская недвижимость: тайм-аут»), опубликованного в конце прошлого года. Действительно, Mirax Group объявила о приостановке примерно 83 % проектов общей площадью застройки почти 10 млн кв. м; RGI International заморозила около 98 %, или приблизительно 2,06 млн кв. м; ЛСР дал обратный ход 2 % проектов (172 300 м^>2); «Корстон» заморозил 91 % портфеля (990 000 м^>2) и т. д. И это крупные компании, лидеры рынка. Остальные просто не публикуют информацию, не желая сеять панику среди инвесторов.

Кто рискнет вкладывать деньги в воздушные замки, которые, вероятно, никогда не обретут плоть и кровь? «Даже скидки не помогают привлечь покупателей. Норма – 10–15 %, по отдельным объектам – до 50 %. Некоторые девелоперы предлагают нам купить доли в проектах или проект целиком. При этом стоимость для оптового покупателя в среднем на 35–45 % ниже розничной. Желающих все равно мало», – рассказывали в начале года банкиры.

Чтобы инвестиции в новостройки не привели к убыткам, при выборе квартиры в строящемся доме следует учитывать три фактора.

Репутация и надежность застройщика. «Желательно, чтобы объект покупки был социально значимым проектом комплексной застройки эконом-класса, в котором одновременно участвует несколько крупных девелоперов. Они являются предметом более пристально внимания федеральных и региональных властей», – рекомендует один из риэлторов.