Третье. Плата за жилое помещение также устанавливается по соглашению сторон (ст. 78 ЖК РФ). На законодательном уровне размер такой платы, естественно, никоим образом не определяется и не ограничивается.

Во времена Советского Союза обмен жилыми помещениями являлся, пожалуй, самой распространенной жилищно-правовой сделкой. Обмен жилья являлся, по сути, единственным договором, в результате совершения которого наниматель мог осуществить полное отчуждение жилого помещения (а не временное, как при поднайме) с последующим приобретением прав на иное жилое помещение[88]. В настоящее время сделки по обмену жилыми помещениями в практической деятельности используются достаточно редко. Вследствие этого анализ договора обмена будет произведен только в самых общих чертах.

Итак, ч. 1 ст. 72 ЖК РФ устанавливает, что наниматель жилого помещения по договору социального найма с согласия в письменной форме наймодателя и проживающих совместно с ним членов его семьи, в том числе временно отсутствующих членов его семьи, вправе осуществить обмен занимаемого ими жилого помещения на жилое помещение, предоставленное по договору социального найма другому нанимателю. Часть 5 данной статьи отдельно конкретизирует, что обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, может быть совершен между гражданами, проживающими в жилых помещениях, расположенных как в одном, так и в разных населенных пунктах на территории Российской Федерации.

Именно так законодатель определяет суть отношений, складывающихся по поводу обменных договоров. Если на время отойти от норм жилищного законодательства и обратиться к научной литературе, то можно встретить следующие определения договора обмена. Договор обмена жилых помещений – это соглашение их нанимателей, в соответствии с которым наниматель по договору социального найма обязуется передать занимаемое им жилое помещение другому аналогичному нанимателю, который в свою очередь обязуется передать первому взамен занимавшееся им жилое помещение[89]. Обмен жилыми помещениями – договор двух и более нанимателей жилых помещений и совместно с ними проживающих граждан в домах государственного, общественного или индивидуального жилищных фондов о взаимной передаче жилых помещений в пользование с передачей соответствующих прав и обязанностей по договору найма жилого помещения[90]. Советский ученый-цивилист М.М. Агарков писал, что обмен жилплощадью представляет собой не что иное, как одновременную цессию и перевод долга в области прав и обязанностей по пользованию жилыми помещениями[91].

Невооруженным глазом видно, что суть договора обмена (как в советскую эпоху, так и в современном правопорядке) заключается в том, что его участниками могут быть исключительно социальные наниматели. Никакие иные пользователи жилья заключать обменные договоры не имеют право. Однако когда в нашей стране в начале 90-х годов стали постепенно появляться частные собственники жилых помещений, появилась острая потребность в совершении так называемых смешанных обменов, суть которых состояла в том, что его сторонами являлись, с одной стороны, социальные наниматели, а с другой – частные собственники жилья. В результате совершения и исполнения указанных обменных сделок наниматель и собственник менялись местами. Социальный наниматель становился собственником того жилого помещения, куда он въезжал, а собственник наоборот – социальным нанимателем. Законодательной базой смешанных обменов являлся один из первых в России рыночных нормативных актов в области жилищно-правовой сферы. Речь идет о Законе РФ от 24 декабря 1992 г. № 4218-I «Об основах федеральной жилищной политики»