8. Особого внимания заслуживает следующий вопрос. На практике иногда встречаются такие ситуации, когда нанимателю начинают чинить препятствия в пользовании жилым помещением. Например, кто-либо из членов его семьи меняет замок во входной двери, а то и просто выгоняет нанимателя на улицу. В этой ситуации у нанимателя появляется незыблемое право на судебную защиту. Если наниматель считает, что его жилищные права каким-либо образом нарушены или ущемлены, потерпевший наниматель имеет право обратиться с иском в суд за разрешением соответствующего спора[75].

9. Наконец, наниматель в любое время может отказаться от своего права проживания в жилом помещении, расторгнув в отношении себя договор социального найма в одностороннем порядке (ч. 2 ст. 83 ЖК РФ). На практике же, как нетрудно догадаться, таким правом наниматели пользуются крайне редко.

Теперь обратимся к анализу жилищно-правового и гражданско-правового статуса наймодателя жилого помещения по договору социального найма. Начнем с рассмотрения его юридических обязанностей.

Об обязанностях наймодателя (публичного собственника соответствующего жилищного фонда) говорится в ч. 2 ст. 65 ЖК РФ. В соответствии с данной нормой на любого наймодателя возлагаются следующие обязанности.

1. Наймодатель обязан передать нанимателю свободное от прав иных лиц жилое помещение.

В данном случае речь идет о том, что наймодатель должен передать нанимателю так называемое юридически чистое жилое помещение, т. е. помещение, не обремененное правами и требованиями каких-либо третьих лиц. Например, жилое помещение, являющееся предметом договора социального найма, не должно находиться в залоге. Такое помещение не должно быть объектом судебного ареста. В практике иногда встречаются случаи (а в советские времена они были весьма распространены), когда на одно и то же жилое помещение выдается два и более ордера. При самом худшем варианте развития указанных событий устранение возникшей юридической неопределенности производится путем судебного признания одного из выданных ордеров недействительным[76].

2. Наймодатель обязан принимать участие в надлежащем содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, в котором находится сданное внаем жилое помещение.

Еще раз повторим, что элементы общего имущества многоквартирного дома (лестничные клетки, подвалы, чердаки, лифты и др.) не принадлежат нанимателю на праве общей долевой собственности. Это имущество (точнее доля в праве собственности на имущество) принадлежит наймодателю. А раз это так, то наймодатель как полноценный сособственник и должен нести все расходы (пропорционально принадлежащей ему доли) по содержанию и ремонту элементов, входящих в состав общего имущества многоквартирного дома.

3. Более подробно хотелось бы остановиться на такой обязанности наймодателя, как осуществление капитального ремонта жилого помещения, предоставленного внаем.

Жилищное законодательство в этом вопросе исходит из традиционного подхода, суть которого заключается в том, что текущий ремонт жилого помещения осуществляет наниматель, а капитальный ремонт – наймодатель[77]. Напомним, что исчерпывающий перечень видов работ, относимых к текущему ремонту, и выполняемых, соответственно, за счет нанимателя, содержится в Типовом договоре социального найма 2005 г. К этим работам относится побелка, окраска и оклейка стен, потолков окраска полов, дверей, подоконников, оконных переплетов с внутренней стороны, радиаторов, а также замена оконных и дверных приборов, ремонт внутриквартирного инженерного оборудования (электропроводки, холодного и горячего водоснабжения, теплоснабжения, газоснабжения). Следовательно работы, которые прямо в данном перечне не названы, относятся к работам капитальным. В частности, к ним могут быть отнесены такие виды работ, как замена окон, дверей, полов, электропроводки, радиаторов, некоторого сантехнического оборудования (ванны, раковины), плиты. По крайней мере так должно быть в теории.