Завершая описание этой опасной картины, упомянем еще и созданные финансистами так называемые структурированные инвестиционные продукты (СИП), благодаря которым деривативные ценные бумаги можно было не отражать в своей финансовой отчетности. Под такую структурированную ценную бумагу можно было взять в долг деньги, необходимые для покупки деривативов, а в баланс инвестиционного банка записать только средства, потраченные на приобретение СИП. В прошлом регулятор отметил бы слишком длинное кредитное плечо как фактор повышения риска, но в новой финансовой системе на это закрывали глаза.

Новая система вела к тому, что стандарты предоставления кредитов банками и ипотечными компаниями становились все более неопределенными. Ведь риск неуплаты долга по ипотеке сводился для кредитора всего к нескольким дням, пока он не перепродаст закладную инвестиционному банку. Поэтому он и не беспокоился о кредитоспособности заемщика. Требования к договорам ипотеки резко снизились. Когда я в первый раз заключал ипотечный договор, кредитор настаивал на предоплате в размере как минимум 30 процентов. Но в новой системе такие сделки заключались вообще без гарантий в надежде на то, что цены на жилье будут расти вечно. Обычным явлением стали так называемые субстандартные кредиты, которые выдавались людям, не имевшим ни дохода, ни работы, ни имущества. У них даже не спрашивали никаких документов, которые могли бы подтвердить их платежеспособность. Это были так называемые договоры без документального обеспечения. Деньги на приобретение жилья выдавались свободно, а цены на недвижимость стремительно росли.

Правительство играло активную роль в надувании «пузыря» недвижимости. Под давлением конгресса, настаивавшего на повышении доступности жилья, Федеральное управление жилищного строительства взяло на себя гарантии по ипотечным договорам для заемщиков с низким уровнем дохода. Разумеется, почти две трети невозвращенных долгов было выкуплено в начале 2010 года правительственными агентствами. Правительство не просто провалилось в роли регулятора финансовых учреждений, но и своей политикой прямо способствовало разрастанию «пузыря». В любом непредвзятом описании истории «пузыря» недвижимости вина возлагается не только на «хищных кредиторов», но и на правительство, своими руками создававшее условия для получения ипотечных кредитов людьми, которые не в состоянии были их вернуть.

Сочетание правительственной политики и изменившихся правил кредитования привело к колоссальному росту спроса на жилые дома. Благодаря доступным кредитам цены на них быстро взмыли вверх. Но это лишь увеличило число покупателей. Покупка жилья, казалось, не таила в себе никаких рисков, потому что его стоимость непрерывно росла. Некоторые покупатели приобретали дома не потому, что им негде было жить. Их цель состояла в том, чтобы быстро перепродать дом по повышенной цене.

График, приведенный на странице 129, демонстрирует размеры «пузыря». Данные взяты из индекса цен на жилье Кейса – Шиллера. Проведенная коррекция состояла в том, что если цена на дом выросла на 5 процентов при инфляции, составлявшей также 5 процентов, то повышение цены не учитывалось. Если же цена поднялась на 10 процентов, то на графике это отмечено как 5-процентное повышение.

Данная иллюстрация показывает, что в течение ста лет, начиная с конца 1800-х и до конца 1900-х годов, цены на жилье с учетом инфляции были стабильны. Они немного росли, но только вместе с общим уровнем цен. Во время Великой депрессии 1930-х годов они упали, но в конце века находились уже на том же уровне, что и в начале. Однако начиная с 2000-х годов они удвоились. Индекс цен на жилье составляется из показателей двадцати городов. В некоторых из них цены поднялись даже выше, чем в среднем по стране.