Но какие бы причины ни привели вас на торги, следует иметь в виду, что покупка недвижимости на торгах имеет ряд существенных особенностей, которые обусловлены конкурентным характером торгов и значительно отличают ее от обычного приобретения имущества в результате переговоров.

Дело в том, что по-настоящему конкурентная цена продажи может сформироваться только тогда, когда все потенциальные покупатели находятся в равных условиях по отношению друг к другу. Естественно, обеспечить полное равенство между ними невозможно, но необходимо, по крайней мере, обеспечить для этого достаточные правовые предпосылки.

Итак, что же нужно для того, чтобы участники торгов находились в юридически равных условиях?

1. Необходимо, чтобы все участники и потенциальные участники торгов имели возможность узнать о торгах одну и ту же информацию (причем информацию, достаточную для принятия решения об участии в торгах), а также имели для принятия такого решения одинаковое время. А из этого вытекает необходимость в обязательном порядке осуществить опубликование определенного (установленного законом) перечня сведений о торгах и их объекте, при этом такое опубликование должно осуществляться заранее, а срок между опубликованием сведений и торгами должен быть четко определен.

2. Для того чтобы все участники имели равные возможности в процессе непосредственной «торговли» по цене вне зависимости от их «умения торговаться», необходимо, чтобы торги осуществлялись на основании четко определенных и заранее известных правил, детально регламентирующих весь процесс. Причем, для того чтобы ни организатор торгов, ни кто-либо из участников не имел возможностей для злоупотребления, основные положения таких правил должны устанавливаться законом и быть общеобязательными.

3. При торгах всегда существует опасность, что кто-либо из участников, чтобы не допустить покупки объекта другим участником (или покупки в принципе), может начать искусственно завышать цену, с тем чтобы, выиграв торги, просто отказаться от покупки. Как следствие, для борьбы с подобным недобросовестным поведением и защиты интересов других, добросовестных участников торгов необходимо ввести определенные санкции и обеспечить их исполнение. Поэтому обязательным условием для допуска к торгам является предварительная уплата задатка.

4. Для того чтобы торговля по цене была действительно конкурентной, необходимо, чтобы все прочие условия договора были равными для всех потенциальных покупателей. А этого можно добиться только путем заблаговременного установления таких условий без возможности их последующего изменения[6].

Таким образом, возникает необходимость в том, чтобы:

а) договор купли-продажи был составлен и доведен до сведения участников (опубликован) заранее;

б) участники не имели возможности ни до, ни после торгов вносить в него какие-либо изменения.

5. Поскольку договор купли-продажи имущества на торгах заранее составляется продавцом (организатором торгов) и не подлежит изменению, т. е. является для покупателя «договором присоединения»[7], очевидно, что купля-продажа на торгах, обеспечивая равенство между потенциальными покупателями, изначально предполагает неравновесное положение покупателя и продавца, избежать которого не представляется возможным.

6. И наконец, для того чтобы устранить все сомнения в справедливости определения результата торгов и их победителя, а следовательно, и в соблюдении их конкурентного характера, необходимо предоставлять публичный доступ не только к сведениям, имеющим значение для принятия решения об участии в торгах, но и к