Это насторожило Р. Т. и заставило его обратиться к нам для проверки объекта на возможные риски. В результате только проверка объекта заняла чуть меньше месяца, а подготовленное нами заключение о ее результатах и возможных рисках для покупателя заняло почти 300 страниц текста.
При этом значительную часть времени нам пришлось потратить на поиск и получение из независимых источников дополнительной информации об объекте: как оказалось, объект не был подготовлен к продаже надлежащим образом и большая часть обременений и ограничений в использовании земельного участка не была отражена ни в конкурсной документации, ни в ЕГРН. И выявить это нам удалось только после выезда нашего кадастрового инженера на место посредством сопоставления информации из различных источников.
Результат: большая часть из 300 страниц юридического заключения по объекту оказалась посвящена возможным рискам для покупателя, которых мы выявили несколько десятков. Примечательно, что ряд существенных рисков можно было бы выявить на этапе первичной экспресс-проверки.
Хотя законом и установлен минимальный 30-дневный срок между опубликованием извещения о торгах и их проведением, очевидно, что такой срок для принятия решения может быть в запасе у покупателя, только если он увидит извещение о торгах сразу после его опубликования.
А для этого нужно каждый день начинать и заканчивать просмотром соответствующих порталов и публикаций. Согласитесь, мало кто, кроме брокеров по недвижимости, будет заниматься этим каждый день.
Поэтому на практике время, которым покупатель располагает для проверки объекта и принятия решения, обычно значительно короче.
Когда мы уже начали работу над этой книгой и буквально обсуждали те особенности, о которых хотели бы в ней рассказать, нам позвонила гражданка Н. И., собиравшаяся приобрести на торгах квартиру в Москве.
Как и в большинстве подобных случаев, в отношении объекта недвижимости у нее существовали некоторые сомнения, и поэтому, прочитав извещение о торгах, она сразу обратилась к нам, чтобы мы устранили или подтвердили ее сомнения юридической проверкой квартиры.
Казалось бы, обычная практика для нашей компании, и мы уже готовы были заверить клиента, что сможем помочь.
Однако тут выяснилось важное «но»: срок для представления заявок истекал в этот же день в 23:59, а обратилась к нам Н. И. около 14 часов дня.
То есть на то, чтобы полностью проверить квартиру, сделать выводы о рисках, принять решение об участии в аукционе, оплатить задаток, подготовить и подать заявку у Н. И. оставалось около 10 часов (из которых лишь половина была рабочим временем).
Очевидно, что за столь короткий промежуток времени провести хоть сколько-нибудь качественную проверку и дать заказчику хоть какие-то гарантии совершенно невозможно.
Поэтому мы посоветовали не спешить и дождаться окончания срока для представления заявок:
• если ни одна заявка так и не будет подана, объект будет выставлен на аукцион повторно и появится время на проверку;
• если же аукцион все-таки состоится, то мы сможем помочь в поисках другой квартиры по похожей цене, но без подобных рисков.
Результат: Н.И. последовала нашему совету и подобрала другой, более интересный, а главное, безопасный вариант.
Наконец, еще одним «неприятным» последствием достаточно короткого срока между опубликованием объявления об участии в торгах и датой их проведения является то, что покупателю, желающему приобрести недвижимость на торгах, крайне сложно сделать это за счет кредитных средств банка.