Отчет о расходовании полученных средств организации-застройщики должны представлять в налоговые органы в составе декларации по налогу на прибыль (п. 14 ст. 250 НК РФ).

В случае использования средств не по целевому назначению, они включаются в состав внереализационных доходов в соответствии с п. 14 ст. 250 НК РФ.

При этом налогоплательщики, получившие средства целевого финансирования, обязаны вести раздельный учет доходов (расходов), полученных (произведенных) в рамках целевого финансирования. При отсутствии такого учета у налогоплательщика, получившего средства целевого финансирования, указанные средства рассматриваются как подлежащие налогообложению с даты их получения (пп. 14 п. 1 ст. 251 НК РФ).

Назначение использования средств определяется сметой на строительство. Из вышеизложенного следует, что налогообложению подлежит только прибыль застройщика от инвестиционно-строительной деятельности. При этом налогообложению подлежат доходы:

в виде разницы между размером (лимитом) средств на содержание застройщика, заложенного в сметах на строительство объекта, и фактическими расходами по его содержанию;

экономия средств финансирования, если эта экономия согласно условиям договора с инвестором остается в распоряжении заказчика-застройщика.

Данное мнение подтверждается в письме Минфина России от 22.03.2005 г. №03-03-02-04/1/83 и от 29.10.2004 г. №03-03-04/2/6.

Что касается даты определения дохода для целей налогообложения, то согласно пп. 9 п. 4 ст. 271 НК РФ датой получения дохода для доходов в виде имущества (в том числе денежных средств), указанных в п. 14,15 ст. 250 НК РФ является дата, когда получатель имущества (в том числе денежных средств) фактически использовал указанное имущество не по целевому назначению либо нарушил условия, на которых они предоставлялись.

Для организации-дольщика перечисленные средства не учитываются в составе расходов при налогообложении прибыли в соответствии с п. 17 ст. 270 НК РФ. Кроме того, расходы по приобретению и созданию амортизируемого имущества не учитываются в целях налогообложения прибыли согласно п. 5 ст. 270 НК РФ.

По вопросу обложения НДС существуют две точки зрения.

Средства, полученные от инвестора не являются оплатой (предоплатой) за выполненные работы, оказанные услуги. Однако, при совмещении функции инвестора, заказчика-застройщика и подрядчика определенная часть инвестиционных средств по мере их поступления направляется на возмещение затрат по подрядной деятельности и деятельности заказчика-застройщика.

В статье 39 части первой НК РФ дано определение реализации товаров (работ, услуг). В частности, реализацией является возмездное оказание услуг одним лицом другому лицу, передача результатов выполненных работ одним лицом для другого лица (п. 1 ст. 39 НК РФ).

При этом согласно ст. 38 НК РФ под услугой для целей налогообложения признается деятельность, результаты которой не имеют материального выражения, реализуются и потребляются в процессе осуществления этой деятельности. Работой для целей налогообложения признается деятельность, результаты которой имеют материальное выражение и могут быть реализованы для удовлетворения потребностей организации или физических лиц.

Учитывая вышеизложенное, деятельность организации в качестве заказчика-застройщика (в части средств на содержание застройщика, приходящейся на долю соинвестора) вполне может быть квалифицирована как возмездное оказание услуг, подлежащих налогообложению на общих основаниях (письмо МНС РФ от 21.02.2003 №03-1-08/638/17-Ж751, письмо Минфина России от 26.10.2004 г. № 07-05-14/283). Более того, именно как оказание услуг, выручка от реализации которых подлежит налогообложению НДС, квалифицирована деятельность заказчика-застройщика в постановлениях ФАС Северо-Западного округа от 03.12.2002 г. №А05-6871/02-388/10 и от 03.12.2003 г. №А52/81/2003/2.