Общая встреча руководителей компании состоялась осенью 2012 года, и они обсудили варианты совместной деятельности. Регулярные встречи, совместные совещания в ресторанах, активное обсуждение путей развития инвестиционного проекта…Да, да, все решения принимали вдвоем. О привлечении специально обученного человека, обладающего навыками фасилитатора, который мог бы безоценочно и не заинтересовано вести данные встречи, конечно, не было и речи, о сотрудниках просто забыли.

В чем заключался проект? Все достаточно просто, схема была не новая.

Многие из нас знают, что согласно Земельному Кодексу, в нашей стране различают несколько категорий земельных участков.

Сельскохозяйственной земли в регионах достаточно много, стоит она не дорого. Понятно, что в нашей стране нецелесообразно вкладывать в развитие сельского хозяйства, поэтому многие предприниматели меняют категорию земель и используют земли под другие коммерческие цели. В этом случае приобретенная земля, включается в границы населенных пунктов, вид землепользования меняется на земли населенных пунктов и происходит смена разрешенного вида использования, например под строительство объектов коммерческой деятельности, стоимость земельного участка возрастает в десятки раз. Так и в задуманном проекте, после изменения категории земельного участка кадастровая стоимость земельного участка подорожала в десять раз.

Купить землю сельхозназначения и изменить ее категорию, повышается стоимость земли в десятки раз (кто о такой прибыли не мечтает?) и себе построить автосалон, остальную продать и конечно погасить кредиторскую задолженность.

Мы с вами позднее разберем, почему собственники так себя ведут с помощью доктора И. Адизеса, мировой методологии, которой более 48 лет на рынке. Все объясняется достаточно просто с научной точки зрения. Я познакомилась с методологией еще в 2008 году, работая в банке, использую его инструменты в работе.

Схема совместного бизнес-проекта была достаточно проста. Компания Алексея берет кредит на пополнение оборотных средств, покупает землю, передается в залог банку, так как другие активы отсутствовали.

Чтобы обосновать изменение категории земельного участка и обозначить конкретную социальную пользу для общества, в целях планируемого развития региона был разработан проект, согласно которому должен был быть построен огромный Деловой бизнес-центр, ряд автосалонов и Торговый центр.

Насколько задуманный проект был изначально дееспособный? Приобретенный земельный участок располагался на территории деревни, до областного города было недалеко, всего 8 км. И возможно когда-нибудь, в далекой перспективе, этот населенный пункт могли включить в границы города… Но на момент приобретения земельного участка в деревне жили всего 250 жителей, насколько им нужен был Деловой бизнес-центр и Торговый центр огромной площади? Поэтому изначально задуманный проект не отвечал требованиям инвестиционной политики. Руководители города недоумевали, для чего инвесторам вкладывать денежные средства в неперспективное направление. Реальных денег у партнеров на данный утопический проект не было… Все строительство планировалось начинать за счет денежных средств, полученных от продажи хотя бы одного земельного участка.

Что делать с земельным участком 24 гектара, если нет денежных средств на строительство? Партнеры поступили, как и планировали изначально. Земельный участок был разделен на четыре участка, три из которых планировалось продать инвесторам, на последнем построить автосалон-дилерский центр. Но продавать от имени юридического лица не совсем выгодно, более 30 % уйдет в налоги. Данный вопрос по оптимизации налогов был решен достаточно быстро. Многие юридические лица, представители малого и среднего бизнеса, выводят активы на физических лиц, которые зарегистрированы в статусе предпринимателя, в этом случае налог составит всего 6 % от суммы продажи, что существенно меньше, если бы продажа осуществляется от имени юридического лица.