Суды указали, что в данном случае правоотношения сторон по договору регламентированы нормами природоохранного, то есть специального законодательства, что соответствует требованиям п. 3 ст. 3 ЗК РФ.

Доводы заявителя о несоблюдении норм гражданского и земельного законодательства, действовавшего в период заключения договора аренды, суд признал недоказанными.

Земельные правоотношения редко оказываются предметом регулирования международных нормативных правовых актов. Это связано в том числе и с особым правовым режимом земельных участков в любом государстве, который предполагает, прежде всего, национальный режим для всех участников отношений. Так, согласно Конституции РФ, земля может находиться в государственной, муниципальной, частной и иных формах собственности. Тем не менее ЗК РФ (ст. 4) установлено, что если международным договором Российской Федерации, ратифицированным в установленном порядке, установлены иные правила, чем те, которые предусмотрены ЗК РФ, применяются правила международного договора.

28 мая 2009 г. подписано Соглашение между Правительством Республики Беларусь и Правительством Российской Федерации о взаимной передаче в собственность земельных участков и об аренде земельных участков.

Правовое положение иностранных лиц специально оговорено земельным законодательством Российской Федерации. При этом иностранцы в ряде случаев ограничены в приобретении права собственности на землю. Правовое положение иностранных государств как лиц, приобретающих права на землю, в Российской Федерации не определено.

Однако, как представляется, положения Конституции РФ не дают возможности однозначно согласиться с тем, что в Российской Федерации земельный участок может быть предоставлен иностранному государству без существенных оговорок. Так, право собственности иностранного государства, если оно и возникает на основании международного договора, не должно означать передачу такому иностранному субъекту всех прав, которые принадлежат Российскому государству как собственнику земли. Российская Федерация и иные публичные образования сохранят и в этом случае всю полноту власти над территорией, включая государственный суверенитет, за ними остаются и функции управления земельными ресурсами. Таким образом, право собственности иностранного государства на землю в Российской Федерации если и может возникнуть, то не может пониматься иначе, как право собственности любого другого иностранного субъекта – частного лица.

При этом следует обратить внимание на разъяснения Конституционного Суда РФ (постановление от 23.04.2004 № 8-П по делу о проверке конституционности Земельного кодекса Российской Федерации в связи с запросом Мурманской областной Думы), в которых, в частности, указано, что по смыслу ст. 260 и 261 ГК РФ и ст. 15 ЗК РФ объектом права собственности на землю являются земельные участки, представляющие собой часть поверхности земли в границах территории Российской Федерации. При предоставлении земли в частную собственность приобретателю передается не часть государственной территории, а лишь земельный участок как объект гражданских прав, что не затрагивает суверенитет Российской Федерации и ее территориальную целостность.

Вместе с тем, осуществляя соответствующее регулирование, федеральный законодатель в силу ст. 55 (ч. 3) Конституции РФ обязан обеспечивать защиту конституционно значимых ценностей и соблюдать баланс конституционных прав, закрепленных, с одной стороны, в указанных статьях Конституции РФ, а с другой – в ст. 9 (ч. 1), согласно которой земля и другие природные ресурсы используются и охраняются в Российской Федерации как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории, и в ст. 36 (ч. 1), согласно которой право иметь в частной собственности землю принадлежит гражданам и их объединениям. При этом, однако, он должен исходить из вытекающего из ст. 9 и 36 Конституции РФ приоритета права российских граждан иметь в собственности землю, обеспечивая рациональное и эффективное использование земли и ее охрану, защиту экономического суверенитета Российской Федерации, целостность и неприкосновенность ее территории (ст. 4, ч. 1 и 3, Конституции РФ).