Наконец, нужно коснуться способов приватизации, при которых продаже подлежали активы предприятий, не сданные в аренду. Имущество действующих государственных (муниципальных) предприятий могло продаваться только с разрешения соответствующего комитета по управлению имуществом – на аукционе, организованном фондом имущества в порядке, устанавливаемом Госкомимуществом России (п. 5.12.2. Программы приватизации 1993 года). В основном же в порядке приватизации отчуждалось имущество ликвидируемых предприятий.

Чаще всего ликвидировались предприятия-должники. Продажа их имущества проводилась согласно упомянутому уже Указу № 1114: формировалась ликвидационная комиссия, составлялся план ликвидации предприятия-должника, имущество предприятия делилось для продажи на лоты (согласно п. 21 Указа, приоритет отдавался при этом сохранению производственных структур предприятия, производящих конечную продукцию, имеющую спрос, или могущих перепрофилироваться на выпуск такой продукции); реализовывалось имущество на аукционах, либо коммерческих или инвестиционных конкурсах; вырученные от продажи средства, а также суммы выплаченной дебиторской задолженности поступали к ликвидационной комиссии и шли на удовлетворение кредиторов предприятия и на другие мероприятия по ликвидации – таким образом, пассивы предприятия к лицам, купившим его имущество, переходить не могли.

Для остальных случаев было установлено, что продажа имущества (активов) ликвидируемых и ликвидированных предприятий проводится исключительно на аукционе соответствующими фондами имущества или комитетами по управлению имуществом (п. 5.12.1. Программы приватизации 1993 года, п. 3.6.1 Основных положений).

Важно упомянуть, что в процессе приватизации, каким бы способом она ни проводилась, были нередки случаи, когда те или иные объекты недвижимости, занимаемые государственным (муниципальным) предприятием, оставались в публичной собственности и после того, как предприятие было приватизировано путем продажи, или имущество его выкуплено арендатором. Показательным примером может служить в этом отношении дело, описанное в п. 3 Информационного письма ВАС РФ № 15 от 11.06.97 г. («Обзор практики разрешения споров, связанных с приватизацией государственных и муниципальных предприятий»)[55]. Товарищество «Гостиница» приватизировало здание гостиницы, стоящее на его балансе. Вместе со зданием было выкуплено расположенное в нем ресторанное помещение. Товарищество «Ресторан» по суду оспорило приватизацию в части, относящейся к нежилому помещению, фактически занимаемому под ресторан. Иск был удовлетворен. Суд отметил, что нахождение имущества на балансе одного из предприятий не является основанием для признания балансодержателя единственным законным его владельцем, если имущество это раньше было предоставлено другому предприятию в законном порядке. В рассмотренном случае право полного хозяйственного ведения на спорное помещение суд счел принадлежавшим муниципальному предприятию, на базе которого возникло товарищество «Ресторан». Последнее, хотя помещение ресторана и не числилось на его балансе, имело преимущественное право приобрести это помещение в собственность. Однако при приватизации гостиничного комплекса данное обстоятельство учтено не было.

В силу указанных обстоятельств возникла необходимость регулировать переход недвижимых объектов в собственность частных лиц отдельно.

Программа приватизации 1992 года (п. 5.7) дала лицам, ставшим в результате аукциона или конкурса собственниками предприятий, право на заключение долгосрочных (на срок не менее 15 лет) договоров аренды в отношении занимаемых этими предприятиями государственных (муниципальных) нежилых помещений, зданий, строений, не вошедших в состав приобретенного ими имущества, а также на приобретение в собственность как этих объектов (но не раньше чем через год после вступления в силу договора купли-продажи), так и занимаемых предприятием участков земли. О том же говорилось и в п. 5.9 Программы приватизации 1993 года с той лишь разницей, что означенное право стало возникать теперь сразу по вступлении в силу договора о продаже предприятия. Продавцом недвижимости выступал соответствующий комитет по управлению имуществом, выкуп осуществлялся по цене, рассчитанной согласно методике Госкомимущества России.