Таким образом, для определения предмета договора социального найма необходимо учитывать все вышеперечисленные правила и положения.

Субъективный состав договора социального найма определяется ЖК РФ. Сторонами договора социального найма являются наниматель и наймодавец. На стороне нанимателя могут быть только индивидуальные субъекты, т. е. физическое лицо, которое признается малоимущим, а также иные категории граждан, установленные законодательством субъектов РФ и нормативными актами органов местного самоуправления (для предоставления жилья соответственно в домах государственного жилищного фонда субъектов РФ и муниципального жилищного фонда). Нанимателем по данному договору может быть только гражданин РФ.

Жилые помещения по договорам социального найма не предоставляются иностранным гражданам, лицам без гражданства, если международным договором Российской Федерации не предусмотрено иное (ч. 5 ст. 49 ЖК РФ).

Как отмечалось выше, юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора (ст. 671 ГК РФ).

Наймодателем по договору социального найма является собственник жилого помещения государственного или муниципального жилого фонда, т. е. Российская Федерация, субъект РФ или муниципальное образование в лице уполномоченных на то органов государственной власти и местного самоуправления.

Форма договора социального найма является следующим условием, на которое следует обратить внимание. Договор социального найма жилого помещения заключается в письменной форме на основании решения о предоставлении жилого помещения жилищного фонда социального использования (ч. 1 ст. 63 ГК РФ).

Если ранее единственным основанием для вселения в жилое помещение являлся ордер, выдаваемый на основании решения государственного органа, то согласно ЖК РФ при предоставлении жилого помещения обязательно заключение договора найма жилого помещения.

Договор социального найма не подлежит регистрации в рамках государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Обязанность по регистрации договора не установлена ни ст. 131 ГК РФ (государственная регистрация недвижимости), ни в Федеральном законе от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Дабы облегчить процедуру составления такого вида договоров, Правительство РФ утверждает типовую форму договора социального найма. Данным договором устанавливается, что наймодатель передает нанимателю и членам его семьи (если таковые имеются) конкретное жилое помещение, находящееся в государственной или муниципальной собственности, в бессрочное владение и пользование. Кроме того, в договоре определяются права и обязанности сторон, порядок его изменения, расторжения и прекращения. Вместе с тем следует отметить, что типовой договор не является обязательным для использования его сторонами. Наймодатель имеет право вносить в договор, который он предлагает для заключения гражданам, изменения и дополнения, которые не могут ухудшать положения нанимателя по сравнению с правилами, установленными ЖК РФ и законодательством РФ. Наниматель же не может менять условия договора по своему усмотрению, так как права и обязанности сторон по договору должны быть одинаковы для всех лиц, заключающих его. Разработка типового договора продиктована тем, что договор социального найма имеет весьма широкое применение на практике.

(утвержденный Постановлением Правительства Российской Федерации от 21 мая 2005 г. № 315)