Стандарты и правила оценочной деятельности разрабатываются и утверждаются саморегулируемой организацией оценщиков и не могут противоречить ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральным стандартам оценки.

В настоящее время утверждено 13 федеральных стандартов оценки (далее – ФСО).

ФСО № 1 формулирует общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки. (Приказ Минэкономразвития России от 20.05.2015 № 297).

Подход к оценке — совокупность методов оценки, объединенных общей методологией.

Метод проведения оценки объекта оценки — последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.

Основные подходы к оценке в соответствии с ФСО № 1:

ФСО № 2 раскрывает цель оценки и виды стоимости (Приказ Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 298).

Цель оценки согласно ФСО № 2 – определение стоимости объекта оценки, вид которой определяется в задании на оценку с учетом предполагаемого использования результата оценки.

Результат оценки выражается в итоговой величине стоимости объекта оценки.

Виды стоимости объекта оценки:

При этом установленный перечень видов стоимости не является исчерпывающим.

ФСО № 3 устанавливает общие требования к отчету об оценке (Приказ Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 299).

При этом дополнительные требования к отчету об определении кадастровой стоимости утверждены отдельным приказом Минэкономразвития России от 29.07.2011 № 382.

ФСО № 4 утвержден приказом Минэкономразвития России от 22.10.2010 г. № 508 «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Определение кадастровой стоимости». Кадастровая стоимость объекта недвижимости определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, без учета иных, кроме права собственности, имущественных прав на данный объект недвижимости.

Кадастровая стоимость определяется как для объектов недвижимости, присутствующих на открытом рынке, так и для объектов недвижимости, рынок которых ограничен или отсутствует.

При определении кадастровой стоимости объектами оценки являются объекты недвижимости, сведения о которых содержатся в государственном кадастре недвижимости на дату проведения оценки.

ФСО № 4 вводит такое понятие, как массовая оценка недвижимости – процесс определения стоимости при группировке объектов оценки, имеющих схожие характеристики, в рамках которого используются математические и иные методы моделирования стоимости на основе подходов к оценке.

Определение кадастровой стоимости с использованием методов массовой оценки (в соответствии с ФСО № 4) включает следующие этапы:

• заключение договора на проведение кадастровой оценки, включающего задание на оценку с приведенным в нем перечнем объектов недвижимости, подлежащих оценке;

• сбор и анализ информации о рынке объектов оценки и обоснование выбора вида модели оценки кадастровой стоимости; определение ценообразующих факторов объектов оценки;

• сбор сведений о значениях ценообразующих факторов объектов оценки; группировка объектов оценки; сбор рыночной информации;

• построение модели оценки; анализ качества модели оценки; расчет кадастровой стоимости; составление отчета об определении кадастровой стоимости объектов оценки.