Разница между авансом и задатком обнаруживаются при неисполнении договора. Если сделка по каким-либо причинам расстроилась, аванс просто возвращается. А задаток выплачивается продавцом покупателю в двойном размере, если сделка не состоялась по вине первого. И не возвращается, если купля-продажа не состоялась по вине покупателя.

Вторичный рынок жилья. Теперь проанализируем то, каких ситуаций следует опасаться покупателем жилья на вторичном рынке.

Почему вторичный рынок называется вторичным? Потому, что сначала квартиры принадлежат городу, находятся на балансе городского правительства. Первая сделка – передача квартиры правительством в собственность конкретного физического либо юридического лица. Соответственно, все последующие сделки будут вторичными.

Продавец – не собственник квартиры, а действует по доверенности. В данном случае вместо собственника, желающего продать жилплощадь, в контакт вступает его поверенный. Владелец же может в любое время передумать продавать жилье и отменить доверенность А вы об этом ничего не будет знать.

Что необходимо предпринять: необходимо лично встретиться с собственником и удостовериться в его желании продать недвижимость.

Собственник тяжело болен. Как это ни печально, но, если продавец не доживет до конца оформления купли-продажи – а на формальности может уйти до нескольких месяцев, вас ждут проблемы.

Что необходимо предпринять: лучше от такой сделки отказаться, особенно если вы участвуете в альтернативных сделках (т. е. не просто покупаете квартиру, а одновременно и продаете свою).

Собственник квартиры злоупотребляет спиртными напитками. Сделка впоследствии может быть оспорена, на том основании, что продавец был «не в себе».

Что необходимо предпринять: потребуйте от продавца предъявить справки о том, что он не числится на учете в психоневрологическом и наркологическом диспансере. Также непосредственно перед сделкой сводите продавца – любителя спиртного к врачу и получите медицинскую справку о том, что он не пьян и вполне адекватен.

Нарушение прав несовершеннолетних детей, не достигших 18 лет. Один из основных подвохов, связанных с «юридической чистотой» квартиры– это нарушение интересов несовершеннолетних жильцов, которые были прописаны в квартире на момент приватизации и которые автоматически должны были попасть в число собственников. Если этого не случилось, то впоследствии повзрослевшие «дети» могут предъявить свои права и попытаться оспорить сделку. И все сделки с жильем будут оспорены.

Что необходимо предпринять: по домовой книге проверить, жили ли в квартире несовершеннолетние.

При альтернативной сделке купли-продажи нужно включить ребенка в число собственников новой, покупаемой, квартиры.

Если дети, не участвовавшие в свое время в приватизации, уже выросли, то перед заключением сделки нужно взять с них нотариально заверенную расписку об отсутствии претензий.

Опекуны или попечители детей, оставшихся без родителей не вправе, продавать, обменивать, сдавать внаем и т. п. недвижимость без предварительного согласия органа опеки и попечительства. Приобретая квартиру у бывших владельцев, являющихся опекунами ребенка, убедитесь в наличии разрешения на сделку от соответствующей организации. В противном случае вы рискуете лишиться приобретения, т. к. это противозаконная сделка.

Договор купли-продажи, заключенный под влиянием заблуждения. Такой договор может быть также оспорен по суду и признан недействительным.

Что необходимо предпринять: если продавец недвижимости скрыл существенную информацию (к примеру о состоянии коммуникаций, отопительной или канализационной систем и т. п.) покупатель вправе подать иск с требованием вернуть деньги. Однако факт злого умысла со стороны продавца ему придется доказывать. Если иск признают в пользу истца, то недвижимость возвращается прежнему владельцу в обмен на уплаченную покупателем сумму.