На рынке недвижимости государство выполняет следующие функции:

– идеологической и законодательной инициативы (концепции развития отдельных видов рынка и программы их реализации);

– инвестора в приоритетные отрасли материального производства, жилищное строительство и социально-культурную сферу;

– профессионального участника при торговле жилищными сертификатами, государственными зданиями и сооружениями и другими объектами недвижимости;

– эмитента государственных и муниципальных ценных бумаг под залог недвижимого имущества;

– регулятора, устанавливающего правила и нормы функционирования рынка недвижимости;

– верховного арбитра в спорах между участниками рынка недвижимости через систему судебных органов;

– контролера устойчивости и безопасности рынка (регистрация прав и сделок с недвижимостью).

Система государственного регулирования рынка недвижимости состоит из двух элементов:

– 1) государственные и муниципальные органы и организации;

– 2) государственные и иные нормативные акты.

В организационном отношении государственное регулирование рынка недвижимости осуществляется в двух формах:

– путем прямого вмешательства, т. е. административным способом;

– косвенным воздействием или экономическими методами управления.

Прямое административное управление включает совокупность следующих приемов:

– создание нормативной базы – законов, постановлений, инструкций, правил, положений, регулирующих функционирование рынка недвижимости в центре и в регионах;

– удостоверение статуса профессиональных участников рынка недвижимости – лицензирование, регистрация;

– установление обязательных требований к содержанию и качеству различных видов деятельности на рынке недвижимости и к его участникам;

– контроль за соблюдением всеми участниками рынка установленных норм и правил;

– введение запретов и санкций за отступление от нормативных требований при совершении сделок с недвижимым имуществом и поддержание правопорядка на рынке;

– выкуп в государственную собственность любых объектов недвижимости для общественных нужд.

Административное управление основывается на силе государственной власти и включает в себя меры запрета, принуждения или разрешения.

Экономические методы управления рынком недвижимости осуществляются с помощью:

– 1) системы налогообложения имущества и льгот (ставки налогов, освобождение от них);

– 2) регулирование учетной ставки (дисконтной политики Центрального Банка);

– 3) выпуска и обращения жилищных сертификатов;

– 4) предоставления гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий, субсидий;

– 5) реализации государственных целевых программ;

– 6) амортизационной политики;

– 7) внешнеэкономической деятельности.

Оценка – это методически обоснованное мнение эксперта о стоимости объекта недвижимости и процесс ее определения.

Стоимость не является характеристикой, которая сама по себе присуща недвижимости: наличие стоимости зависит от желания людей, необходимо наличие покупательной способности, полезности и относительной дефицитности (см. подробнее Шевчук Д.А. Оценка недвижимости и управление собственностью. – Ростов-на-дону: Феникс, 2007).

Полезность — способность имущества удовлетворять некоторые потребности человека.

Дефицитность — ограниченность предложения.

Возможность отчуждаемости объектов – это возможность передачи имущественных прав, что позволяет недвижимости переходить из рук в руки (от продавца к покупателю), т. е. быть товаром.

В рыночных условиях выделяют различные виды стоимости недвижимости (см. подробнее Шевчук Д.А. Оценка недвижимости и управление собственностью. – Ростов-на-дону: Феникс, 2007):