Договор аренды может быть заключен на определенный срок и без указания срока. Все условия аренды объекта недвижимости устанавливаются договором аренды, общие положения договора аренды должны соответствовать требованиям ГК РФ.
Объекты недвижимости разнородны по своим физическим характеристикам (см. рис. 1.1), поэтому в разделе I настоящего пособия рассмотрены вопросы оценки единых объектов недвижимости (застроенных земельных участков, когда полезность объекта недвижимости заключена в местоположении и физических характеристиках здания или помещения). Застроенный земельный участок (земельный участок/часть земельного участка + здание/помещение) будет рассмотрен как базовый объект недвижимости, а затем в разделе II пособия рассмотрим особенности оценки земельных участков, которые необходимо учитывать в ходе оценки.
1.2. Основные этапы оценки недвижимости
Проведение оценки стоимости недвижимости включает систему последовательных действий оценщика – от постановки задания на оценку до составления отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости.
Проведение оценки включает следующие этапы3:
♦ заключение договора на проведение оценки, включающего задание на оценку;
♦ сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки;
♦ применение подходов к оценке, включая выбор методов оценки и осуществление необходимых расчетов;
♦ согласование (обобщение) результатов применения подходов к оценке и определение итоговой величины стоимости объекта оценки;
♦ составление отчета об оценке.
Задание на оценку содержит следующую информацию4:
♦ объект оценки;
♦ права на объект оценки, учитываемые при определении стоимости объекта оценки;
♦ цель оценки;
♦ предполагаемое использование результатов оценки;
♦ вид стоимости;
♦ дату оценки;
♦ допущения, на которых должна основываться оценка;
♦ иную информацию, предусмотренную федеральными стандартами оценки.
В соответствии с п. 8 ФСО № 7 «Оценка недвижимости» задание на оценку объекта недвижимости должно содержать следующую дополнительную к указанной в пункте 17 ФСО № 1 информацию:
♦ состав объекта оценки с указанием сведений, достаточных для идентификации каждой из его частей (при наличии);
♦ характеристики объекта оценки и его оцениваемых частей или ссылки на доступные для оценщика документы, содержащие такие характеристики;
♦ права, учитываемые при оценке объекта оценки, ограничения (обременения) этих прав, в том числе в отношении каждой из частей объекта оценки.
В соответствии с п. 8 ФСО № 7 «Оценка недвижимости» в задании на оценку могут быть указаны иные расчетные величины, в том числе:
♦ рыночная арендная плата (расчетная денежная сумма, за которую объект недвижимости может быть сдан в аренду на дату оценки при типичных рыночных условиях);
♦ затраты на создание (воспроизводство или замещение) объектов капитального строительства;
♦ убытки (реальный ущерб, упущенная выгода) при отчуждении объекта недвижимости, а также в иных случаях;
♦ затраты на устранение экологического загрязнения и (или) рекультивацию земельного участка.
Идентификация объекта оценки и оцениваемого объема прав проводится на основе правоустанавливающих и правоподтверждающих документов на объект недвижимости и визуального осмотра. Идентификация объекта недвижимости включает описание таких характеристик, как адрес, полное юридическое описание, точное местонахождение и границы объекта недвижимости.
В соответствии с п. 6 ФСО № 7 «Оценка недвижимости» совместная оценка земельного участка и находящихся на нем объектов капитального строительства при отсутствии правоустанавливающих и правоподтверждающих документов на земельный участок проводится с учетом установленных действующим законодательством прав и обязанностей собственника объектов капитального строительства в отношении земельного участка, а также типичного на рассматриваемом рынке поведения собственников в отношении аналогичного земельного участка (выкуп или аренда).