Рыночная арендная ставка представляет собой арендную ставку, преобладающую на рынке аналогичных объектов недвижимости, т. е. которая является наиболее вероятной величиной арендной платы, за которую типичный арендодатель согласился бы сдать, а типичный арендатор согласился бы взять это имущество в аренду, что представляет собой гипотетическую сделку.
Действительный валовой доход (ДВД) – доход от объекта недвижимости, который будет в действительности получен собственником объекта недвижимости, т. е. потенциальный валовой доход за вычетом потерь от недоиспользования площадей и при сборе арендной платы:
или
где K>ндз – коэффициент потерь от недозагрузки объекта (например, часть площадей, которая не будет сдана в аренду); K>н. ар – коэффициент потерь от недосбора арендных платежей по объекту.
Обычно коэффициенты потерь выражаются в процентах по отношению к потенциальному валовому доходу. Потери рассчитываются как соотношение, типичное на данном сегменте рынка недвижимости, или по ретроспективным и текущим данным объекта недвижимости.
Рассмотрим пример расчета действительного валового дохода объекта недвижимости.
Пример 3.1
Оценивается нежилое офисное помещение (класс В) общей площадью 230 м>2. На рынке были выявлены ставки аренды по аналогичным офисным помещениям (данные в табл. 3.1). На основе анализа рынка выявлен среднерыночный диапазон потерь от недозагрузки – 5–10%, диапазон потерь от недосбора арендных платежей составляет 0–1%. Определите годовой потенциальный валовой доход и действительный валовой доход от оцениваемого объекта недвижимости.
Таблица 3.1
Рыночные данные по ставкам аренды на аналогичные объекты
Решение. Для определения потенциального валового дохода необходимо рассчитать рыночную арендную ставку по аналогичным объектам на единицу площади, 1 м>2 (табл. 3.2).
Таблица 3.2
Рыночные данные по ставкам аренды на аналогичные объекты
Средняя рыночная ставка арендной платы на аналогичные объекты равна
(11 538+ 12 387+ 11 600+ 11 100): 4 = 11 656 руб./кв. м в год.
Годовой потенциальный валовой доход от оцениваемого объекта рассчитываем по формуле (3.2)
ПВД = 11 656 · 230 = 2 680 880 руб. в год.
Годовой потенциальный валовой доход от оцениваемого объекта равен 2 680 880 руб.
Коэффициенты потерь возьмем на среднерыночном уровне (середина рыночного интервала). Таким образом, коэффициент потерь от недозагрузки объекта равен 7,5%, коэффициент потерь от недосбора арендных платежей равен в среднем на рынке 0,5%.
Действительный валовой доход от оцениваемого объекта рассчитываем по формуле (3.4)
ДВД = 2 680 880 · (1– 0,075) · (1– 0,005) = 2 467 415 руб.
Годовой действительный валовой доход от оцениваемого объекта равен 2 467 415 руб.
Ответ. Годовой потенциальный валовой доход от оцениваемого объекта равен 2 680 880 руб. Годовой действительный валовой доход от оцениваемого объекта равен 2 467 415 руб.
Оценщик прежде всего анализирует ретроспективную и текущую информацию по оцениваемому объекту, т. е. существующие арендные договоры по срокам действия, частоту их перезаключения, величину периодов между окончанием действия одного арендного договора и заключением следующего (период, в течение которого единицы объекта недвижимости свободны), и на этой основе рассчитывает коэффициент потерь от недозагрузки (К>ндз) объекта недвижимости
где Д>п – доля единиц объекта недвижимости, по которым по истечении среднего договора аренды не были перезаключены договоры аренды; Т>эксп – период экспозиции объекта для поиска нового арендатора; Т>д. ар – средний период, на который заключаются договоры аренды (обычно 1 год).