Мы уже отмечали, что при любых изменениях состояния земельного участка он сохраняет свое тождество и остается объектом гражданских прав. Но помимо гражданско-правового регулирования практически во всех странах предусмотрено и экологическое регулирование. Поскольку земля составляет основу сельского хозяйства, законодательством устанавливаются ограничения, связанные с использованием участков сельскохозяйственного назначения. На них запрещается промышленное производство или строительство, более того, в случае использования земельных участков для определенного вида деятельности (например, во Франции – в качестве виноградников) запрещается и сельскохозяйственное использование в иных видах. Так как земельные участки не могут быть отделены друг от друга, деятельность, осуществляемая собственником одного из них, может оказать влияние и на состояние соседних участков, в связи с чем устанавливаются ограничения по устройству плотин на водоемах, по выбросу отходов в проточные водоемы и т. п. Наконец, отдельные земельные участки могут рассматриваться государством как особо ценные и в отношении них устанавливается совершенно исключительный режим использования, который предполагает необходимость сохранения таких участков в неизменном виде. Это относится, например, к различным заповедникам, национальным паркам. При этом экологическое и гражданско-правовое регулирование отношений по поводу земельных участков существуют как бы в параллельных плоскостях: наличие ограничений, как правило, никак не сказывается на правах собственниках земельного участка распорядиться им любым образом. В то же время такое распоряжение не влечет отмены или изменения экологических ограничений. Однако в случае нарушения существующих ограничений собственник не только привлекается к публично-правовой ответственности, но и может быть лишен принадлежащего ему земельного участка.

Помимо того что земельный участок является объектом гражданских прав, он выступает еще и в качестве части территории государства. Первоначально гражданско-правое и публично-правовое господство над земельным участком не разделялись и государство считалось верховным собственником всей земли на территории страны. В настоящее время такой подход нельзя расценивать иначе чем анахронизм, но сугубо теоретически он сохраняется в ряде стран, например в Великобритании, где верховным собственником всех земель на территории страны считается государство (корона). Разумеется, это сейчас рассматривается только как декларация, на деле верховная собственность короны не более чем фикция, «голое право», и никак не проявляется в ходе нормального поземельного оборота, хотя ее следы и сохраняются в названиях распространенных в Британии прав на землю. Так, самое широкое право на земельный участок, более или менее равное праву собственности в континентальных представлениях, именуется freehold, в буквальном переводе – свободное держание. При этом предполагается, что обладатель этого права получил держание от кого-то, в данном случае – он короны, т. е. от государства. В прошлом верховная собственность государства рассматривалась как юридическое основание для установления поземельных налогов, уже упомянутых экологических ограничений и – более того – для определения самих границ государства. Однако сегодня такие ограничения устанавливаются мерами публичного права вне зависимости от принадлежности частных прав на имущество, а тот факт, что земельные участки формируют территориальную основу государства, отражается, например, в установлении различных ограничений на оборот и использование участков в приграничной зоне.