Однако установление признаков объектов такой производной недвижимости весьма важно, поскольку они позволяют в первую очередь описать объекты недвижимости и подготовить соответствующую техническую документацию, необходимую для государственной регистрации перехода права или сделки. Соответственно условно назовем такие признаки критериями государственной регистрации недвижимости.

Указанные признаки (критерии) можно поделить на фактические и формальные (юридические), хотя оговоримся, что все они, безусловно, взаимосвязаны.

Основным фактическим признаком исходя из смысла п. 1 ст. 130 ГК РФ следует считать неразрывную связь с землей, который является ключевым применительно к зданиям и сооружениям как достаточно сложным объектам. При оценке этого критерия следует учитывать несколько моментов.

Во-первых, здания и сооружения должны быть связаны с земельным участком капитальным фундаментом, что позволяет отграничить от них временные постройки и всевозможные легкие сооружения (киоски, некапитальные гаражи, ангары и т. п.) Обратим внимание, что в п. 1. ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации к объектам капитального строительства отнесены здания, строения, сооружения, объекты незавершенного строительства, за исключением некапитальных строений, сооружений и неотделимых улучшений земельного участка (замощение, покрытие и другие). Несмотря на то, что Федеральный закон № 184-ФЗ от 27 декабря 2002 г. «О техническом регулировании» фактически нивелировал юридическую силу строительных норм и правил, при определении характеристик фундамента следует руководствоваться соответствующими СНиПами, в первую очередь СНиП 2.02.01–83 «Основания зданий и сооружений». 02.03–85 «Свайные фундаменты», СНиП 3.02.01–87 «Земляные сооружения, основания и фундаменты», а также СНиПами на тот или иной вид объектов недвижимости.

Однако в силу их ненормативного характера заключение по техническим вопросам могут дать только специализированные организации. При наличии спора целесообразно назначение строительно-технической экспертизы. Суды часто обращают внимание на наличие у постройки фундамента, но при этом обращаются за помощью не к специалистам, а к здравому смыслу.

Так, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в постановлении от 13.03.2003 по делу № Ф08-679/2003 указал, что павильоны не являются объектами недвижимости, так как не имеют фундамента и не являются сооружениями, прочно связанными с землей. По одному из дел экспертиза не назначалась, поскольку неразрывная связь спорного здания с землей и невозможность его перемещения без несоразмерного ущерба его назначению возможно установить визуально, а фундамент выполнен в виде железобетонных свай (Постановлении Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 31 августа 2000 г. по делу № Ф04/2131-185/ А81-2000).

Во-вторых, следует учитывать долговечность постройки. Это позволяет исключить из числа объектов так называемые временные постройки. Хотя термин «временная постройка» упоминается в законодательстве часто, к сожалению, на федеральном уровне отсутствуют требования градостроительного законодательства относительно возведения временных объектов, а именно получения разрешения на строительство и акта ввода в эксплуатацию, также на федеральном уровне отсутствуют требования относительно согласования возведения временных объектов с какими-либо государственными органами. В целях бухгалтерского учета Постановлением Госкомстата от 11 ноября 1999 г. № 100 утверждены формы первичной учетной документации по учету работ в капитальном строительстве и ремонтно-строительным работам. Так, для учета приемки законченного строительством временного сооружения оформляется акт о сдаче в эксплуатацию временного сооружения по форме КС-8. На муниципальном уровне регулируется лишь процедура предоставления земельных участков под временные постройки. Понять, что к ним относится, предлагается, как правило, через восприятие перечисления примеров: «торговые лари, киоски, рекламные щиты, летние кафе, открытые стоянки, остановочные комплексы, погрузочно-разгрузочные площадки и др.»