Ипотечное жилищное кредитование может быть источником финансирования как для первого, так и для второго сегментов жилищного рынка.

Установлено, что одной из особенностей рынка недвижимости является то, что купля-продажа жилья осуществляется не посредством их отчуждения, как это происходит на рынках движимого имущества (товаров, ценных бумаг и др.), а путем передачи права собственности на объекты недвижимости от одного собственника к другому. Операции с недвижимостью объективно требуют специального учета количества и качества прав на владение имуществом, которые приобретает новый владелец, а также выяснения вопроса о том, не обременена ли приобретаемая недвижимость неизвестными покупателю обязательствами.

Существует мнение, что необходимость в регистрации прав на недвижимое имущество было вызвано необходимостью правового обеспечения именно ипотечного кредитования /2.128/.

Государственная регистрация представляет собой составную часть правового режима недвижимости, который должен быть более строгим по сравнению с правовым режимом движимых вещей.

Юридические механизмы, позволяющие осуществлять указанные функции, называются системами регистрации прав на недвижимое имущество и/или сделок с ним.

Каждая страна строит свою систему регистрации основываясь на исторически сложившихся традициях в области права и учета объектов недвижимости.

В мире существуют три принципиально различные системы регистрации прав и сделок с недвижимым имуществом:

кадастровая система;

система торренса;

система «публичных записей».

Кадастровая система регистрации прав

Кадастром (юридическим кадастром) называется систематически поддерживаемый публичный реестр письменных сведений об объектах недвижимости на территории региона (страны), основанный на картографическом изображении границ участков недвижимой собственности, которым присваиваются определенные обозначения. Границы участков земли при кадастровой системе постоянны, что позволяет легко установить местоположение любого земельного участка на территории данной страны.

Ведение кадастра возможно на основе длительного существования налаженной системы сбора и обновления данных о земельных участках, их владельцах, переходе прав на них, что позволяет однозначно идентифицировать земельные участки по их местоположению и характеристикам, точно ответить на вопрос о его принадлежности и существующих обременениях.

Кадастровая система регистрации возникла на основе романо-германских правовых норм и получила распространение в странах континентальной Европы (Германия, Австрия, Швейцария, Франция и др.).

При ведении кадастра государство регламентирует правила составления карт участков собственности на основе кадастровой съемки и ведения регистров сведений об участках или объектах, а также об их владельцах. На основе кадастровой съемки составляется кадастровая карта участка, района или региона.

Основой для системы регистрации являются реестры, представляющие собой единые табличные формы для выполнения юридических записей о правах, сделках и обременениях. Различают поземельный регистр, регистр недвижимости и регистр аренды. В ряде государств кроме непосредственного учета участков владения принимается во внимание также расширенный список состава недвижимости, т. е. все строения на данном участке, а также цена участка.

В кадастровой системе регистрируется каждый акт возникновения и передачи права собственности, изменения состава недвижимости, разделения прав на объект недвижимости, залога и пр. Основной учетной единицей кадастровой системы является имеющий выход к коммуникациям и к системе путей сообщения (дорогам) участок земли в виде ограниченной замкнутой территории.