Помимо территорий Новой Москвы, в состав Москвы за пределами МКАД входят следующие районы:

На юго-западе: Солнцево, Новопеределкино, Внуково

На западе: Инновационный Центр Сколково (часть Можайского района); Пос. Рублево, Мякинино и Рублево-Успенский эксклав (части района Кунцево)

На северо-западе: Митино, Куркино, Молжаниновский

На севере: Северный

На востоке: Восточный, Новокосино

На юго-востоке: Некрасовка, Жулебино (часть района Выхино-Жулебино за пределами МКАД), Косино-Ухтомский

На юге: Северное Бутово, Южное Бутово;

Каждый из районов, расположенных за пределами МКАД имеет свои специфические особенности, но зачастую они формируют зоны сплошной застройки с городами ближнего Подмосковья, создавая единую транспортную и социальную среду, поэтому с точки зрения оценки недвижимости, мы будем рассматривать укрупненные локации, включающие как административные районы Москвы, так и города Подмосковья. В рамках данной книги, районы Москвы. Районы Куркино и Молжаниновский будут рассматриваться вместе с городом Химки, Жулебино и Некрасовка – с городом Люберцы, Митино – с Красногорском и т.д.

Внутри МКАД в основном преобладает кольцевой принцип формирования территорий, составленный 4 основными московскими «кольцами»:

Бульварное

Садовое

ТТК

МКАД

За пределами МКАД преобладает радиальный характер формирования территорий. Вдоль основных шоссе – Ленинградского, Киевского, Калужского, Дмитровского, Ярославского, Горьковского, Новорязанского, Минского – формируются смешанные территории, состоящие из районов Москвы и населенных пунктов Московской области.

Эти территориальные формирования получили название кластеры.

В Москве сформировалось 11 кластеров, вытянутых вдоль основных шоссе:

Западный кластер вытянут вдоль 3 шоссе: Кутузовский проспект-Можайское шоссе, Рублевское шоссе – Рублево-Успенское шоссе, Звенигородское шоссе – проспект Маршала Жукова – Новорижское шоссе;

Северо-западный кластер вытянут вдоль двух шоссе – Волоколамского и Пятницкого;

«Ленинградка» – кластер вдоль Ленинградского проспекта-Ленинградского шоссе;

Северный – кластер, расположенный вдоль Дмитровского и Алтуфьевского шоссе;

Северо-восточный кластер расположен вдоль Проспекта Мира – Ярославского шоссе и Енисейской улицы – Осташковского шоссе;

Восточный кластер расположен вдоль шоссе Энтузиастов и Щелковского шоссе;

Юго-восточный кластер расположен вдоль 2-х шоссе: Рязанский проспект – Октябрьский проспект и Волгоградский проспект – Новорязанское шоссе;

Южный – кластер, расположенный вдоль трассы М4 "Дон" и Каширского шоссе;

«Варшавка» – кластер, расположенный вдоль Варшавского шоссе;

«Калужка» – кластер, расположенный вдоль двух шоссе: Ленинский проспект – Киевское шоссе и Профсоюзная улица – Калужское шоссе;

Юго-западный – кластер, расположенный вдоль двух шоссе: Ленинский проспект – Киевское шоссе и Мичуринский проспект-Боровское шоссе.

Правило №2. Центр Москвы – это территория внутри Садового Кольца. Московская недвижимость – это недвижимость, расположенная внутри МКАД. Недвижимость в районах Москвы, расположенных за пределами МКАД целесообразно рассматривать вместе с соседними населенными пунктами Московской области.

Основы районирования

На конец 2018 года официальное количество москвичей составило 12 635 500 человек. Это делает Москву самым крупным мегаполисом России и Европы. Радиально-кольцевая структура города отражена в административном делении. Город (без учета территорий Новой Москвы и Зеленоградского АО) разделен на 9 административных округов, названных по сторонам света – Центральный, Северный, Северо-Восточный, Юго-Восточный и т.д. Обычно применяют аббревиатуры – ЦАО, ЮВАО, ЮЗАО, СВАО.