Здания и сооружения в виде бизнес-центров и офисных зданий, уже построенных, или объектов неоконченного строительства составляют основу рынка коммерческой недвижимости.

В качестве необходимых элементов понятия «здание» можно выделить его недвижимый и капитальный характер, индивидуальную определенность и приспособленность к использованию в заявленных целях. Ниже перечислены основные риски в операциях с данными объектами.

• Их неопределенность. Отсутствие регистрационных записей, свидетельств о праве, неаккуратное составление планов не позволяют точно индивидуализировать данное сооружение.

• Движимый характер. Не каждое сооружение, установленное на земельном участке, признается зданием в связи с тем, что оно не связано с земельным участком до такой степени, что данное сооружение невозможно перенести на другой участок, не нарушив его конструктивной ценности. В качестве примера можно привести торговые палатки и киоски, не признаваемые недвижимыми объектами.

• Отсутствие возможности целевого использования. Прежде всего это связано с отсутствием надлежащих коммуникаций и конструктивными особенностями здания. Отсутствие разрешений и согласований соответствующих служб являются уже следствием, а не причиной блокирования целевого использования здания.

Отдельные помещения выделены в этой классификации специально, поскольку достаточно часто именно они представляются в качестве объектов в конкретных договорных отношениях по целевому использованию объектов коммерческой недвижимости. Здесь же можно указать и отдельные площади в помещениях, используемые для коммерческих целей. По отношению ко второму типу объектов (здания, сооружения) помещения и площади вторичны, и они следуют судьбе здания. В этом разделе необходимо специально отметить, что в качестве объекта коммерческой недвижимости можно использовать и жилые помещения. Например, многие мини-отели и другие субъекты малого предпринимательства часто размещаются в бывших квартирах, переведенных в разряд нежилых помещений.

Среди преимуществ данного варианта:

• меньший размер необходимых инвестиций в отличие от вложений в крупные комплексы;

• меньшая зависимость от изменений экономической ситуации в стране: недвижимость, не имеющая статуса и цены элитной, имеет больше шансов быть приобретенной;

• большая оперативность реакции на изменения ситуации: такие помещения намного легче перепрофилировать из мини-отеля в офис или обратно в жилое помещение, чем крупный комплекс;

• значительное упрощение земельных отношений: при переводе жилого помещения не возникает проблем с оформлением земельного участка и прав на него.

Жилищное законодательство разрешает задействовать для работы собственные квадратные метры, но при условии, что это не нарушает прав и законных интересов других граждан, и при соблюдении требований, предъявляемых к жилым помещениям.

Здесь не усматривается никакого противоречия. Работать в квартире можно на вполне законных основаниях, если заниматься предпринимательской деятельностью в одиночку и не нуждаться в складских, производственных и иных специализированных помещениях. В большинстве случаев так и поступают индивидуальные предприниматели, работающие в одиночку, – программисты, художники и некоторые адвокаты.

Иными словами, в собственной квартире можно заниматься тем, что не создает шума, не вызывает неприятных запахов, вибрации стен, угрозы возгорания или отравления окружающих.

Для того чтобы перевести жилое помещение в нежилое, необходимо соблюдение следующих условий:

• быть собственником помещения;

• квартира должна находиться либо на первом этаже многоквартирного дома, либо непосредственно над другим нежилым помещением;