В качестве основных объектов на рынке коммерческой недвижимости по российскому законодательству могут выступать недвижимые вещи, прочно связанные с землей, находящиеся на ее поверхности, не ограниченные или не изъятые из гражданского оборота и предназначенные для получения прибыли. Такими объектами могут быть:

• земельные участки;

• здания, сооружения;

• отдельные помещения.

Земельные участки на рынке коммерческой недвижимости свою основную ценность приобретают благодаря способности размещения зданий и сооружений. Поэтому основными критериями отбора земельного участка являются не только его площадь, правовой статус, обеспеченность коммуникациями, но и его виды разрешенного использования. В ходе выбора и приобретения прав пользования на земельный участок предстоит пройти несколько этапов, обусловленных требованиями закона.

Определение границ участка осуществляется при проведении землеустройства, которое включает, в частности, мероприятия по изучению состояния земель, планированию и организации рационального использования земель и их охраны, образованию новых и упорядочению существующих объектов землеустройства и установлению их границ на местности. Достаточно распространенной проблемой, связанной с этим этапом, является неправильное определение границ земельного участка, которое может повлечь земельные споры с владельцами соседних участков. Поскольку такие ситуации, как правило, остаются на совести специальных органов, осуществляющих геодезическую съемку, то можно посоветовать указывать в договоре повышенную ответственность данной организации в случае ошибки.

Как правило, в оборот на рынке коммерческой недвижимости включают земли населенных пунктов, промышленности и сельскохозяйственного назначения. При этом земли сельскохозяйственного назначения однозначно не подлежат использованию при создании объекта коммерческой недвижимости. Обычно такие участки переводят в категории земель промышленности или земель населенных пунктов. В первом случае остается вероятность, что торговый центр, построенный на таком участке, будет считаться «нецелевым использованием» участка. Во втором случае участок может оказаться за границами населенного пункта и потребовать переноса этих границ, осуществляемого на основании достаточно длительной процедуры согласования.

Права на земельный участок приобретаются только после прохождения специальной процедуры, предусмотренной прежде всего ст. 131 Гражданского кодекса РФ. Это касается прежде всего случаев, когда сторонами сделки являются частные лица. Но значительным числом участков в России на данный момент распоряжаются не частные лица, а муниципальные органы власти. В этом случае для приобретения прав на застройку земельного участка будущему застройщику предстоит пройти конкурсный отбор или выиграть аукцион.

Говоря об аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, необходимо остановить внимание на следующих моментах. Арендаторы таких земельных участков уплачивают арендную плату. Ее базовые размеры устанавливаются соответствующими органами исполнительной власти и могут довольно существенно отличаться от размера земельного налога, который уплачивают, в свою очередь, собственники земельных участков. Зачастую арендаторам земля обходится гораздо дороже, чем собственникам. В такой ситуации возникает вопрос о целесообразности выкупа земельного участка.

Однако над данным вопросом следует задумываться только в том случае, когда возможность приватизации арендуемого земельного участка существует в реальности. Из ст. 36 Земельного кодекса РФ не совсем ясно, существует ли у собственника недвижимости, расположенной на земельном участке, право на его приватизацию, если он уже арендует данный земельный участок. Не проясняет ситуацию и порядок предоставления прав на земельный участок, изложенный в Земельном кодексе. К тому же в кодексе не предусмотрен механизм автоматической приватизации земельного участка, арендуемого собственником зданий, строений и сооружений, расположенных на нем.