3. Перевод квартиры в многоквартирном доме в нежилое помещение допускается только в случаях, если такая квартира расположена на первом этаже указанного дома или выше первого этажа, но помещения, расположенные непосредственно под квартирой, переводимой в нежилое помещение, не являются жилыми.

4. Перевод нежилого помещения в жилое помещение не допускается, если такое помещение не отвечает установленным требованиям или отсутствует возможность обеспечить соответствие такого помещения установленным требованиям либо если право собственности на такое помещение обременено правами каких-либо лиц.

1. Глава 3 содержит много новых норм, отсутствовавших в ЖК РСФСР. В данной главе достаточно подробно регламентированы отношения, связанные с переводом жилых помещений в нежилые и нежилых помещений – в жилые. ГК РФ тоже содержит достаточно скудную нормативную информацию по этому поводу и упоминает только о переводе жилых помещений в нежилые. Такой перевод должен производиться в порядке, определяемом жилищным законодательством (ч. 3 ст. 288). Значит, смело можно утверждать, что нормы о переводе жилых помещений в нежилые, являются принципиально новыми.

Перевод жилых помещений в другую категорию может происходить по различным причинам, одна из них – это проведение градостроительных мероприятий и необходимость использовать определенные жилые помещения для улучшения бытового обслуживания населения, размещения аптек, магазинов и т. п., требующего изменения функционального назначения данных помещений.

Градостроительная деятельность – это деятельность по развитию территорий, в том числе городов и иных поселений, осуществляемая в виде территориального планирования, градостроительного зонирования, планировки территорий, архитектурно-строительного проектирования, строительства, капитального ремонта, реконструкции объектов капитального строительства. Законодательство о градостроительной деятельности состоит из Градостроительного кодекса РФ, других федеральных законов и иных нормативных правовых актов Российской Федерации, а также законов и иных нормативных правовых актов субъектов РФ. В то же время перевод нежилых помещений в жилые происходит, например, в случае переоформления строений, расположенных на садовых, дачных и иных земельных участках, в качестве жилых помещений (жилых домов).

Источники регулирования отношений, связанных с переводом жилых помещений в нежилые и наоборот различны, например, законодательство о градостроительной деятельности – Градостроительный кодекс РФ, другие федеральные нормативные правовые акты, законы и иные нормативные правовые акты субъектов федерации, а также муниципальные правовые акты.

2. В данной статье установлен ряд запретов на перевод жилого помещения в нежилое. Законодатель называет следующие случаи, если:

1) отсутствует отдельный вход в переводимое помещение и вход в него и жилые помещения является общим и при этом отсутствует техническая возможность его оборудования;

2) переводимое помещение является частью жилого помещения, например, комната в квартире;

3) в переводимом помещении постоянно проживают собственник или иные лица, например, члены его семьи;

4) переводимое помещение обременено правами третьих лиц, например, находится в залоге, является предметом договора коммерческого найма.

Эти исключения действуют в отношении всех видов помещений, пригодных для постоянного проживания граждан, отвечающих установленным санитарным и техническим правилам и нормам. Но если имеются в виду такие жилые помещения, как квартиры в многоквартирных домах, то для их перевода в нежилые помещения предусмотрены дополнительные ограничения. Перевод квартиры в нежилое помещение возможен только при условии, что данная квартира расположена на первом этаже многоквартирного дома либо выше первого этажа, но при этом помещения, находящиеся непосредственно под такой квартирой, являются нежилыми.