– В сравнение не берутся квартиры с самой высокой и самой низкой ценой.

В сравнение берём квартиры, аналогичные по качеству отделки. Примерно это можно понять по фотографиям в объявлениях (если таковые есть), а если фотографий нет, надо не полениться, позвонить продавцу и расспросить подробнее о квартире. Если Вы взялись сами оценить свою квартиру, желательно не просто позвонить по каждому объявлению-аналогу, а сходить и посмотреть на все эти объекты под видом потенциального покупателя. В дальнейшем это Вам очень пригодится для аргументации стоимости своей квартиры для Ваших покупателей. Вы сможете легко ответить на их каверзные вопросы типа «А почему так дорого? В соседнем доме на 200 тысяч дешевле!»

Вообще, факторов, влияющих на стоимость квартиры, около 40. Перечислю основные из них:

– Расположение дома относительно объектов инфраструктуры района (удалённость): остановки транспорта, магазинов, школы, детского сада, парков, спортивных площадок.

– Возраст дома.

– Состояние дома и придомовой территории: открытая или закрытая охраняемая, есть ли камеры видеонаблюдения, есть ли своя детская площадка, насколько ухожена территория, есть ли своя парковка, личные или общие места на парковке у каждого.

– Консьерж или домофон.

– Состояние (отделка и ухоженность) подъезда и лифтов, наличие и количество лифтов, состояние лестничной клетки.

– Этаж расположения квартиры. Первый и последний этажи обычно дешевле. Но последний этаж с отличным видом или с возможностью собственного выхода на крышу будет, естественно, дороже.

– Расположение квартиры на этаже: коридорная система расположения квартир дешевле, чем блочная (где в блоке всего 2—4 квартиры). Чем меньше общее количество квартир на этаже, тем лучше.

– Наличие или отсутствие мусоропровода. Сейчас мусоропровод воспринимают, скорее, как отрицательный фактор из-за запахов, насекомых и животных.

– Вид из окон: квартира с видом на мусорку, «вечность» или промзону будет значительно дешевле квартиры с видом на лес, парк или водоём.

– Квартира с окнами на оживлённую автомагистраль или железную дорогу будет дешевле квартиры в том же доме с окнами во двор.

– Вышки сотовой связи и высоковольтные линии, которые находятся вблизи окон квартиры, уменьшают её стоимость.

– Старые, обшарпанные, неухоженные соседские окна, двери и балконы по соседству с Вами и этажом выше и ниже снижают стоимость квартиры.

– Удобная планировка, просторная кухня, комнаты, приближенные по форме к квадратным, комнаты на разные стороны квартиры, высокие потолки, современная отделка, качественное оборудование, хорошая шумоизоляция – всё это увеличивает стоимость квартиры.

Конечно, все эти параметры надо оценивать в совокупности. Это нужно сделать до того, как Вы выставите объект на продажу. Дальше этим будут заниматься Ваши потенциальные покупатели, когда начнут сравнивать Ваш объект с другими.

Для сведения: вышеприведённый метод оценки стоимости недвижимости называется сравнительным. Есть и другой метод – затратный. С помощью него считаются все затраты, понесённые при строительстве и отделке данного объекта. Затратный способ в нашем случае малоприменим. Посчитать в точности, какая сумма была потрачена на данный объект от начала и до конца, очень сложно. А если даже это удастся сделать, то эти сведения не будут полезны, так как при текущей инфляции цены на строительство и отделку, а также цены на готовую недвижимость могли уже не раз измениться.

В результате всех вышеописанных процедур и умозаключений, после взвешивания всех плюсов и минусов Вашего объекта в сравнении с аналогичными у Вас должна родиться цена Вашей квартиры.