Продажа коммерческой недвижимости требует отдельного рассмотрения. Основные принципы продажи владельцы коммерческой недвижимости могут взять здесь и с успехом применить их на практике.
Приступим!
Глава 1. Продажа недвижимости как способ решения жизненных задач
Зачем люди продают недвижимость?
Недвижимость, как и любой другой товар, продаётся, как правило, для достижения следующих целей:
1) чтобы затем купить другую недвижимость: жильё или нежилую недвижимость;
2) чтобы получить максимум денег для других целей: если это своя или инвестиционная недвижимость;
3) чтобы от неё избавиться: быстро или всё равно когда.
Есть ещё вариант – это смешение всех предыдущих целей вместе или в разных сочетаниях. Это самый сумасшедший случай, почему – расскажу в конце этой главы.
А пока рассмотрим первые три цели:
1. Первая цель – это когда собственник продаёт свою недвижимость в надежде приобрести себе другую, самая распространённая и самая непростая.
Из-за советского наследия, когда мы не могли свободно продавать и покупать квартиры, так как они были государственными, а могли их только обменивать, этот вариант по инерции продолжают называть обменом. Но надо понимать, что обмена как такового здесь нет и в помине. Есть две сделки: продажа своей недвижимости и покупка другой, альтернативной. Обмен в чистом виде, когда один объект недвижимости меняют на другой незнакомые друг другу люди по договору мены, за 10 лет работы я не встретил ни разу.
Если честно, продажа своей и покупка альтернативной недвижимости намного удобнее прямого обмена. Вы продаёте свою квартиру, получаете на руки деньги и выбираете себе лучшее жильё из нескольких подходящих Вам по параметрам вариантов. Причём при сходных физических характеристиках покупаемого жилья можно выбрать варианты от экономного до элитного. При классическом обмене Вы должны довольствоваться тем, что Вам предлагает тот собственник, у которого нашлась подходящая квартира и которому нужна Ваша. Поэтому-то в советские времена обмен квартиры мог затянуться на несколько лет – очень трудно подобрать взаимоустраивающие варианты.
В процессе обмена тоже возможны варианты.
Первый вариант – самый сложный: это продажа одной квартиры и одновременная покупка другой, когда продавцу больше негде жить и надо постараться связать сделки друг с другом, чтобы не остаться на улице даже на короткое время. Скажу честно, такая многоходовочка под силу только профессионалам рынка, так как надо учесть сразу много факторов и просчитать свои финансовые возможности. То есть:
– понять, за какую сумму можем продать свой объект, сколько стоит покупаемый объект, какую сумму придётся добавить для покупки, есть ли эти деньги в наличии или надо брать ипотеку или другой заём, одобрят ли нам ипотеку, будет ли использован при покупке материнский капитал или другие сертификаты;
– выяснить, есть ли на рынке недвижимости подходящий (-ие) Вам объект (-ы), устраивающий (-ие) по всем параметрам из предыдущего абзаца;
– понимать, сколько собственников у Вашей недвижимости. Есть ли среди них взаимопонимание по процессу продажи. Если есть несовершеннолетние собственники, то будет ли разрешение органов опеки. Те же самые вопросы надо выяснить у продавцов недвижимости, которую Вы хотите купить, чтобы понять, смогут ли они продать Вам свой объект на Ваших условиях покупки;
– учесть направление движения рынка недвижимости. На растущем рынке, когда цены идут вверх, легко продать своё жильё, но нелегко купить себе, так как цены могут расти очень быстро и хорошие объекты быстро раскупаются. На падающем, когда цены снижаются, – наоборот, подыскать себе вариант легко, а вот продать своё жильё сложно;