В любом случае, оба сценария не подразумевают «обвала» рынка жилой недвижимости на 30-40% в Москве (об этом сейчас «трубит» множество СМИ). Как бы этого ни хотело 90% населения России, нет ни одной причины для подобного по размеру падения цен на жильё. Все, кто прогнозирует «обвал» – инфомошенники и провокаторы.

Ведь чтобы уронить рынок жилья на 30-40% сейчас понадобится:

а) Экономические проблемы в стране, временный паралич кредитно-финансовой системы и так далее

б) Взлёт ставок по ипотеке под 15-20%, соответственно, ключевой ставки – до уровня 12-17%

в) Рост просрочки по ипотеке до 15-20%. Сейчас просрочка 0.8%.

г) Массовые увольнения людей и безработица, так чтобы из ваших знакомых половина сидела без работы, а половина тряслась «когда же их уволят».

Также очень поспособствуют обвалу цен на жильё на 50% и более:

а) перебои с отоплением, водо- и электроснабжением.

б) самые жёсткие санкции от стран Запада, включая эмбарго на ввоз лекарств и продовольствия

в) запрет на экспорт нефти и газа.

Обвал будет прекрасно смотреться на фоне революции или гражданских волнений, войны с пришельцами, атомной войны и так далее. Я пишу это не ради смеха или из желания поглумиться, а лишь с целью сформировать у читателя критическое мышление, оградить читателя от не имеющих ничего общего с аналитикой, но циркулирующих на рынке измышлений. Так называемые «аналитики» могут сколько угодно рисовать мрачное будущее с нищающим населением, просрочкой 20% по ипотеке, бешеными ценами на крохотные квартиры и в итоге воображать «крах рынка», но реальность совершенно иная.

Вместе с тем вопрос целесообразности инвестиций в новостройки остается актуальным на протяжении последних нескольких лет. Изменения в 214-ФЗ привели к тому, что застройщики лишились возможности привлекать средства дольщиков на стройку. Замену деньгам дольщиков предложили банки: проектное финансирование выдается только на ведение строительства, а поступления от продаж квартир приходят на специальные счета, эскроу. Повторюсь, девелоперам теперь не нужно предлагать дисконтные цены на старте продаж, чтобы собрать деньги на начало строительного цикла. Сам этот факт уже вызывает сомнения в перспективности рынка инвестиций в новостройки для частных лиц.

Сейчас, в середине 2021 года, застройщики выводят новые проекты в продажу по ценам, равным готовым объектам-аналогам в той же локации. При этом находится множество инвесторов, покупающих квартиры или апартаменты по этим «завышенным» ценам. И более того, наблюдается огромный спрос на старте продаж, очень оптимистичные ожидания частных инвесторов. Таким образом, инвестиции в новостройки сейчас являются достаточно неоднозначной инвестиционной идеей. Одновременно есть большая категория частных инвесторов, которые в неё верят.

Сложилась ситуация неопределенности: очень хочется заработать, но одновременно очень страшно. Потому что, процитирую одного из подписчиков моего телеграм-канала, «когда цены на старте продаж в проекте где-нибудь в Бутово равны 300 т./м2 можно даже не рассчитывать на то, что это кто-нибудь купит по 400 т./м2». И вообще, из всех утюгов звучат завывания о том, что роста экономики нет, население России нищает, вымирает и так далее.

И ведь всё, что раздаётся из утюгов вполне справедливо. Замечу лишь, что ошибочно ставить себя на место жертвы обстоятельств / экономики или даже политики и сокрушенно транслировать очевидные мысли о перегретости рынка. Инвестору нужно осознавать себя и мыслить категориями агрессивного спекулянта (покупка новостройки на старте – всегда спекулятивные инвестиции), который использует возможности, но знает, как минимизировать риски. Вероятные сложности с выходом из проекта – всего лишь риск, с которым можно и нужно работать. Не помеха, перечеркивающая инвестиции, а просто задача, которую нужно решить.