Какие риски? Любые, начиная с потери работы и заканчивая незапланированным перерасходом по кредитке. Позже вы увидите сколько миллиардов рублей каждый квартал на этом зарабатывают наши банки. Они зарабатывают эти деньги на людях, которые почему-то считают себя умнее среднего. Банки знают все эти темы и пользуются отрицательным для нас математическим ожиданием, как в казино, где банк на долгосроке выигрывает всегда. Целые этажи маркетинговых и статистических отделов в бизнес-центрах день за днем делают так, чтобы ведомые люди совершали глупости со своими и заемными деньгами. Делайте выводы.

Финансово независимому человеку кредиты не нужны, даже если это кредит якобы без процентов для вас (пока вы платите исправно). Кредит можно рассматривать только как инструмент для достижения финансово оправданной цели. Например, можно взять рассрочку на товар и закрыть её через 15 минут чтобы сэкономить на выплате процентов, на размер которых магазин сделал скидку, а эту скидку заполнил появившийся банковский процент. Я так технику обычно покупаю, выгода в среднем процентов 10-15.

Раньше была доступна субсидированная ипотека под очень низкий процент. Если доходность от инвестиций превышает ипотечную ставку, то разумнее было отправлять деньги не на досрочное погашение, а на инвестиции. Сейчас же низких ставок по ипотеке практически нет, а для компенсации выплачиваемых процентов придется инвестировать эту же сумму долга на 20-30 лет. Объясню на своем примере.

Остаток моего долга по ипотеке на новую квартиру был 2 600 000 рублей, процентная ставка 6.7%, погашение через 12 лет. Старая квартира также стоила 2 600 000 рублей. Какие у меня варианты:

1. Продать старую квартиру и на полученные деньги закрыть ипотеку. Я не буду ничего должен банку, избавлю себя от необходимости платить долг и проценты по ипотеке, но у меня не останется капитала для инвестиций. Мне придется эти же 12 лет накапливать сопоставимый инвестиционный капитал, причем с каждый годом накопления сумма будет обесцениваться из-за инфляции. Конечно я бы накопил эту сумму за год или два, но не в этом суть. Я бы выбрал этот вариант если бы у меня был какой-то непроработанный страх перед тем как и на что жить в будущем, но по факту досрочное погашение ипотеки этот страх бы не закрыло.

2. Продать старую квартиру, положить деньги на накопительные счета и на доход с них гасить 12 лет ипотеку, по истечении этого срока у меня по идее не будет долга по ипотеке, но может быть сохранена первоначально вложенная сумма на вкладе в размере 2 600 000 рублей. Однако через 12 лет эти деньги по покупательской способности будут наверное как сегодня 500 000, да и очевидно, что за столько лет ЦБ несколько раз понизит ставку, и мне придется все же доплачивать из своих денег в ежемесячный платеж. Брать недостающую сумму из 2.6 млн на накопительном нельзя иначе, это снизит и без того уменьшающийся ежемесячный доход, а по истечении 12 лет я получу уже не пойми что. В итоге при понижении ставки ЦБ я бы закрыл остаток деньгами с накопительного счета и что-то придумывал с оставшимися копейками.

3. Так как мой доход достаточно больше платежа по ипотеке, а с каждым годом сам платеж обесценивается из-за инфляции, да и растет сам доход, то мне действительно выгоднее вложить 2.6 млн вырученных от продажи старой квартиры денег в инвестиции с прицелом на то, что за 12 лет 2.6 млн могут вырасти в среднем в 7.3 раза, что в итоге может составить сумму в размере более 19 000 000 рублей. Но я бы не стал этого делать, если бы мой платеж требовал досрочного погашения согласно ранее приведенной формуле или ставка по ипотеке была очень высока. Пусть ставка будет процентов 12, за 20 лет грубо говоря на каждый взятый миллион переплата составила бы 2.4 млн рублей. В таком случае я бы вернулся к вариантам 1 или 2.