За основу построения системы ипотечного кредитования была взята американская двухуровневая модель. На первом уровне – коммерческие банки, выдающие ипотечные кредиты гражданам. На втором – АИЖК, выкупающее у банков закладные на эти кредиты и таким образом выполняющее функции рефинансирования системы. Выкупаются только те кредиты, которые выданы в соответствии со стандартами, разработанными АИЖК. По этим стандартам сейчас кредитуют 145 банков в 75 регионах. Кроме государственной финансовой поддержки АИЖК имеет право привлекать средства на открытом рынке путем выпуска облигаций, обеспеченных правами требования по кредитам.
На начало сентября 2008 г. по стандартам АИЖК было рефинансировано 128 611 ипотечных кредитов на общую сумму около 97,4 млрд рублей. Цифра солидная, но явно недостаточная для того, чтобы покрыть потребности банков, потерявших из-за мирового кредитного кризиса доступ к относительно дешевым западным средствам и испытывающих дефицит ликвидности, в долгосрочных ресурсах. Судя по сообщениям в СМИ, многие банки оказались вынуждены сворачивать ипотечные программы. Вдобавок с середины сентября АИЖК существенно ужесточило требования к выкупаемым кредитам и повысило ставку рефинансирования, что, безусловно, повлечет дополнительное удорожание кредитов для заемщиков, а для большинства сделает такие ссуды недоступными. Агентство объясняет свои действия тем, что так же, как и другие участники рынка, столкнулось с ростом стоимости привлечения ресурсов. 19 сентября 2008 г. правительство пообещало повысить свой взнос в уставный капитал АИЖК на 60 млрд рублей. Эта мера способна в какой-то степени поддержать молодой российский рынок ипотечного кредитования.
ЧАСТЬ I
Ипотека как бизнес
НАСТОЯЩЕЕ И БУДУЩЕЕ ИПОТЕЧНОГО БРОКЕРИДЖА
Наталья Кирпиченко
Генеральный директор, совладелец ЗАО «Мультиброкер»
Наталья Анатольевна Кирпиченко родилась 1 августа 1969 г. в Москве. Имеет высшее экономическое образование, дополнительное юридическое и социологическое. Закончила аспирантуру, в настоящее время пишет диссертацию на тему «Концепция единого управления российским строительным комплексом» и проходит обучение по программе ЕМВА «Стратегические финансы» и МВА «Управление строительством». С 1991 по 2002 г. работала в ведущих консалтинговых и холдинговых компаниях, коммерческих банках; с 2002 г. – на рынке жилой недвижимости и ипотеки. Была руководителем крупнейших структур в своих областях: основателем и генеральным директором кредитного брокера «ФОСБОРН ХОУМ» и генеральным директором компании «МИЭЛЬ-Брокеридж». Является экспертом ряда общественных и отраслевых организаций. Входит в состав генерального совета Общероссийской общественной организации «Деловая Россия», руководит группой «Жилищная политика». Является вице-президентом по инвестициям Национального агентства малоэтажного и коттеджного строительства (НАМИКС). Награждена почетным знаком «За честь и доблесть» Всероссийской премии «Российский национальный олимп»; является членом ряда экспертных советов при госструктурах.
Первые ипотечные брокеры как самостоятельные бизнес-структуры появились в России в 2005 г., то есть сравнительно недавно. К 2008 г., когда российской ипотеке исполнилось десять лет, можно назвать всего лишь четыре компании, для которых ипотечный брокеридж является настоящим бизнесом. «Ростки» ипотечного брокериджа можно увидеть у риелторских компаний в конце 1990-х гг. Чтобы обеспечить системные продажи, риелторы предлагали ипотеку и помогали ее получить, понимая, что по-другому продавать недвижимость на постоянной основе невозможно. Но это не было системным бизнесом, а скорее, дополнительным сервисом.