Сейчас инвесторы очень обеспокоены ситуацией именно в ипотечном бизнесе, причем они не делают различий между американской, европейской и российской ипотекой, их пугает само слово «ипотека», и они не готовы делать вложения в эти операции. Что неправильно. Рынки у нас совершенно разные.

Российский рынок точно так же, как рынки развивающихся стран: Индии, Китая, Бразилии, абсолютно иной. Основная масса бизнеса в них – кредиты новым покупателям. Это люди, которые в первый раз покупают жилье и в первый раз берут ипотечный кредит. А на западных рынках, особенно развитых (например, США), 70 % жилья уже закредитовано, и весь их новый бизнес сосредоточен только в новом строительстве. 80 % сделок связано с рефинансированием ранее полученных кредитов (то есть, когда люди, уже имеющие один кредит, хотят либо сумму увеличить, либо ставку снизить – в зависимости от конъюнктуры, а реально новые кредиты берутся лишь на покупку вновь построенного жилья). В России доля такого бизнеса не более 3 %. С точки зрения платежеспособности и мотивации на погашение кредитов первые покупатели являются лучшими. Они продадут машину, ювелирные изделия, но сохранят квартиру. Речь вообще о русском менталитете: люди хотят иметь жилье в собственности, а не арендовать его. В этом смысле качество российских кредитных портфелей значительно выше, чем западных. Мы это понимаем и пытаемся донести до инвесторов, и хотя большая их часть по-прежнему смотрит на ипотеку скептически, появились и те, кто сегодня рассматривает для себя возможность инвестирования в подобные сделки. И данная часть работы тоже относится к ипотечному менеджменту.

Эффективное управление – это также и грамотность менеджеров. Между прочим, у нас нет иностранных специалистов. Еще в ВТБ мы работали с одним иностранным специалистом, но не скажу, что опыт был удачным. Не хочется говорить, что Россия – уникальная страна с точки зрения розничного бизнеса, но, мне кажется, в связи с тем, что русский персонал уже хорошо обучен, прошел стажировки, в том числе и за границей, добавленной стоимости от участия иностранных специалистов в управлении розничным бизнесом я не вижу. Это имело смысл на заре рынка, в начале развития, когда не было квалифицированного персонала. Сейчас все изменилось. Бизнес-решения, которые есть на иностранном рынке, в России уже давно присутствуют. Мы лучше понимаем внутренние возможности нашей страны и населения. Мы ориентируемся на своего потребителя, который, действительно, отличается от западного.

Наверное, все, что было сказано, очевидно, но именно описанные действия позволили ВТБ 24 выстроить эффективную систему продаж ипотечных продуктов. Теперь же перед ипотечным менеджментом ВТБ 24 стоит иная задача – не столько экстенсивно наращивать объемы продаж, сколько повышать эффективность бизнеса: снижать риски и затраты, повышать продуктивность работников за счет оптимизации бизнес-процессов. Это те цели, на которые мы сейчас ориентируемся. Суть их заключается в том, чтобы получить максимальную прибыль на той инфраструктуре продаж, которую мы уже создали. Нужно балансировать между долей рынка и доходностью, между рисками и затратами на андеррайтинг клиентов, то есть начинаются нюансы в управлении бизнесом.

Речь тоже о серьезной управленческой функции, хоть и не столь масштабной, как разворачивание системы продаж. Кто будет эффективнее продавать кредиты с меньшими рисками и большей доходностью, тот и станет во главе всей российской ипотеки.

Николай Шитов

Президент Городского ипотечного банка