Из семи категорий земель РФ, приемлемыми для ипотечного оборота, можно признать земли сельскохозяйственного назначения, населенных пунктов и промышленности. Общая площадь этих трех категорий земель 419,0 млн. га, что составляет 24,5% земельного фонда РФ (1 712, 6 млн. га), но именно они в основном и являются наиболее востребованными и готовыми к ипотечному рыночному обороту (рис.1) [92].

Рисунок 1 Структура земельного фонда РФ по категориям земель

В настоящее время в целом по Российской Федерации в государственном реестре отсутствуют сведения о правообладателях 19,7 млн земельных участков (33,8% от общего числа). Треть земельных участков до сих пор не поставлено на кадастровый учёт, без которого невозможен их гражданский оборот. Несмотря на то, что основные товарные запасы сосредоточены в землях сельскохозяйственного назначения, большинство сделок с землей происходит в других, значительно меньших по площадям, но более ликвидных категориях земель и, прежде всего, в землях населенных пунктов. Во многом это результат законодательных ограничений оборота сельскохозяйственных земель и неразвитости рыночных отношений на селе. Земельные активы плохо используются на ипотечном рынке ещё и по причине крайне неэффективного управления со стороны своих публичных собственников – органов государственной власти и местного самоуправления. Развитию современного рынка вредит чрезмерное огосударствление земель в России. Так, по данным Росреестра на 01.01.2021 г. 92,2% земельного фонда РФ являются государственными и муниципальными землями, которые, за небольшим исключением, выведены из полноценного хозяйственного оборота и не подлежат залогу (ипотеке) [92]. Как следствие – системная неразвитость отечественных рыночных земельных отношений, отсутствие эффективных собственников земли и долгосрочных инвестиций, торможение не только земельных, но и рыночных реформ в целом по стране. Основной массив земель сельскохозяйственного назначения в ходе земельной реформы 1992 года был разделен на земельные паи и в таком виде передан в частную собственность гражданам. В результате ущербности действующего земельного законодательства, отсутствия эффективных государственных институтов, обеспечивающих кадастровый учет, регистрацию прав и сделок на земли, за минувшие годы так и не удалось вовлечь в хозяйственный оборот этот мощный, по потенциальному стоимостному объему, сегмент земельного рынка. Массовое распространение земельной ипотеки в сельском хозяйстве до сих пор сдерживается во многом из-за того, что на рынке недвижимости в соответствии с требованиями законодательства оформлено всего 10 – 15 процентов сельскохозяйственных земель, находящихся в собственности граждан и юридических лиц. Остальной массив приватизированных сельскохозяйственных угодий приходится на земельные доли, которые в своей основной массе продолжают оставаться малопригодными для рыночного оборота. Земельные доли граждан (включая право в общей совместной собственности) в земельном фонде РФ составили на 01.01.2021 г. – 4,6% (78,6 млн. га), или 60,3% находящихся в частной собственности в целом по стране, а объем невостребованных земельных долей в собственности граждан достиг 14,5 млн. га или 18,6% [92].

Формально за минувшие годы земельной реформы в России возникло около 50 миллионов землепользователей, а по земельным вопросам было принято свыше 20 тыс. законодательных и нормативно – правовых актов на федеральном и региональном уровнях. Вместе с тем, отсталость реальных земельных отношений, во многом запретительная законодательная и нормативно – правовая база продолжают препятствовать созданию объективных условий, должной мотивации и экономического интереса для прихода на землю эффективного собственника – современного товаропроизводителя сельскохозяйственной продукции. Процесс интеграции земельных долей в обособленные земельные участки во многих регионах страны до сих пор сдерживается местными властями и федеральными службами, ответственными за землеустроительные работы, кадастровый учет и регистрацию прав собственности. Нередко на формирование из земельных долей участка площадью в 1000 га уходит до 12 месяцев, а затраты достигают несколько миллионов рублей. Между тем, обращения физических и юридических лиц в судебные инстанции по вопросам собственности на землю, местоположения границ земельных участков, их оценки, размеров ставок земельных платежей, раздела земельных участков ежегодно составляют уже несколько миллионов дел. Поскольку существующая судебная система квалифицированно и в приемлемые сроки с этим объемом судопроизводства физически справиться не может, то следует, наконец, на государственном уровне признать целесообразным организацию нового в нашей стране судебного института – земельного (межевого) суда России, с соответствующими региональными и муниципальными судами.