«…основным видом кредитной деятельности в сельском хозяйстве вплоть до 1917 года была ипотека, а основным предметом залога являлись частновладельческие земли. К началу XX века клиентами земельных банков являлись две трети частных землевладельцев. Ими было заложено 62% угодий и 78% земель, находившихся в частном личном владении. Объемы ссуд, выдаваемых земельными банками, в середине 1910-х годов были сравнимы с основными активами акционерных коммерческих банков. Активное развитие ипотеки было связано с тем обстоятельством, что земля в тот период являлась одной из главных ценностей в сфере материального производства (стоимость земель в обороте по продажным ценам на 60% превышала суммарный акционерный капитал в стране)» [59].

В России социалистического периода залоговое право формально продолжало существовать, но ипотека по причине ликвидации рыночных отношений превратилась в малозначимый экономико-юридический механизм, редко использовавшийся в гражданском обороте. Имеющая свою многовековую историю российская ипотека начала возрождаться лишь в конце ХХ века, а точнее – в 1992 году, когда был принят Закон РФ «О залоге» (далее – ФЗ о залоге). В этом законодательном акте залогу недвижимости посвящена глава 2 разд. 2, состоящая всего из четырех статей и весьма незначительно регламентирующая связанные с ипотекой отношения. Фактически давались лишь понятие ипотеки, нормы о нотариальном удостоверении и государственной регистрации договора об ипотеке, о государственной регистрации перехода вещного права на предмет ипотеки от залогодателя к другому лицу и отдельные нормы об ипотеке предприятия как имущественного комплекса. ФЗ о залоге не допускал заклада, т. е. передачу предмета ипотеки на период действия договора об ипотеке залогодержателю. Кроме того, несмотря на то, что залог права аренды недвижимого имущества не исключался, ипотекой такой залог не квалифицировался. После принятия в 1996 году нового Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ) регулирование правоотношений, возникающих при ипотеке, стало осуществляться с использованием гражданско-правового метода, который основывается на признании равенства участников гражданско-правовых отношений, неприкосновенности собственности, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты (ст.1 ГК РФ). Общие правила о залоге, установленные в ГК РФ (ст.334—358), применяются к ипотеке в случаях, когда ГК РФ или Федеральным законом об ипотеке не установлены иные правила. ГК РФ содержит посвященный залогу §3 главы 23, который так и называется – «Залог». В целом Часть первая ГК РФ уже детальнее и на более высоком технико-юридическом уровне регламентирует общие вопросы залога по сравнению с ФЗ о залоге. Правовое регулирование залоговых отношений, в том числе при ипотеке, подробно освещено в отечественной литературе13. Сфера практического применения законодательства о залоге достаточно широка и определяет требования вытекающие, например, из договоров займа, в том числе банковской ссуды, договоров купли-продажи, имущественного найма, перевозки грузов и иных договоров. Кроме того, для правильного применения норм о залоге необходимо учитывать обобщения судебной и судебно-арбитражной практики14.

В гражданском обороте залог является одним из наиболее предпочтительных способов обеспечения обязательств, так как организационно-правовая процедура удовлетворения требований кредиторов, обеспеченных залогом, не зависит от финансового положения должника. В силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом (п. 1 ст. 334 ГК РФ). В частности, такими изъятиями могут быть изъятия, предусмотренные ст. 64 ГК РФ, в которой указано, что при ликвидации юридического лица: