Мы уже указывали на некорректность применения ст. 302 ГК РФ при решении вопроса о признании добросовестного приобретателя собственником. Но если ее использование в отношении движимого имущества еще допустимо (ведь другой подходящей статьи нет), то в случае с недвижимым имуществом – вряд ли. Статья 302 ГК РФ имеет в виду определенный порядок выбытия вещи из владения собственника или лица, которому имущество было передано собственником, а также учитывает, что к моменту предъявления виндикационного иска приобретатель уже стал владельцем вещи. Повторим, что для недвижимости важное значение имеют не эти факты, а факт записи на имя отчуждателя и совершение приобретателем записи на свое имя.

Кроме того, использование ст. 302 ГК РФ может создать мнение о том, что для возникновения права собственности необходим, помимо прочих условий, виндикационный процесс (отказ в иске), а это нельзя признать правильным. Судебное решение об отказе в виндикационном иске не является обязательным условием возникновения права собственности, хотя этим не исключается судебная проверка при предъявлении соответствующих требований (в том числе виндикационного) в случае необходимости (если есть возможность доказать отсутствие хотя бы одного факта из тех, что входят в фактический состав возникновения права собственности приобретателя).

Включение в фактический состав добросовестного приобретения права собственности решения суда по виндикационному иску послужит основой для злоупотреблений со стороны собственника, потерявшего владение вещью. Во многих случаях он может прекрасно знать о том, что приобретатель является добросовестным, и не подавать виндикационный иск, чтобы приобретатель не имел возможности посредством суда подтвердить факт добросовестного приобретения. Положение приобретателя в данной ситуации будет, мягко говоря, неопределенным. Следует отметить, что во многих случаях требование об обязательном наличии решения суда будет явно бессмысленным. Ведь если собственник прекрасно знает, что приобретатель является добросовестным, что иск его (собственника) будет отклонен и ему остается лишь требовать возмещения убытков от неуправомоченного отчуждателя, то зачем заставлять его идти в суд?

Признав на законодательном уровне возможность возникновения права собственности у добросовестного приобретателя, нельзя в отношении недвижимости не сделать второго шага, а именно нельзя не ввести в наше законодательство нормы о публичной достоверности реестра прав на недвижимое имущество. Нормы о публичной достоверности реестра и нормы о признании добросовестного приобретателя недвижимости собственником не могут существовать друг без друга по указанной ранее причине: приобретатель движимой вещи верит факту владения отчуждателя, а приобретатель недвижимости – факту записи на имя отчуждателя. Добросовестность в сфере недвижимости слагается из того, что приобретатель опирается на запись, которая говорит об управомоченности отчуждателя.

В некоторых случаях запись может не соответствовать действительности, так же как иногда владелец движимой вещи, выдающий себя за собственника, может таковым не являться. Но если все-таки согласиться с возможностью возникновения права собственности добросовестного приобретателя на недвижимое имущество, тогда надо признавать ее формальную силу: несоответствие записи действительности не опорочивает приобретения.

Принцип публичной достоверности позволяет участникам гражданского оборота полагаться на записи в реестре, считать, что они соответствуют действительности. Публичная достоверность не препятствует действительному обладателю оспаривать право, которое записано за мнимым его обладателем, однако это не допускается делать после того, как в пользу добросовестного приобретателя была совершена соответствующая запись, т. е. приобретатель не может быть лишен права собственности аннулированием записи на его имя (об исключениях из этого правила будет сказано далее).