Никогда не покупайте квартиру! Или «А не просадить-ка мне 11 500 000 рублей?!»

Я хочу поделиться с вами примером из жизни. На эту тему я даже написал главу в книге «Лига наставников. Эпизод II. Как привести финансы в порядок, повысить доходы и настроить денежное мышление».

Весной 2020 года я задумал продать одну из своих квартир, которая была куплена в Краснодаре в 2008 году, добавить денег и купить квартиру большей площади. Добавить предстояло еще около 3 млн руб., частично в ипотеку, частично наличными, и купить новую квартиру примерно 110 м^>2.

Я спросил себя: «А верно ли я сделал 10 лет назад, что отправил 2 млн руб. наличными в покупку квартиры и еще 1,1 млн руб. наличными в недешевый ремонт (3,1 млн руб. в сумме)? Ведь с учетом инфляции[3] (которая в России никак не меньше 10–15 % в год, если смотреть на «продуктовую корзину») сейчас, через 10 лет, те 3,1 млн руб., если бы не инфляция, были бы равны минимум 6,2 млн руб.».

Я не люблю денежные расчеты задним числом и в сослагательном наклонении («если бы да кабы»). Но мне предстоит сделать то же самое, что и в 2008-м – отправить кучу денег в квартиру. Почему бы не посчитать их с точки зрения инвестора? Может быть, снимать хорошее жилье 10 лет гораздо выгоднее, чем купить свое? В общем, вкладывать или нет?

Я посчитал, что если бы 10 лет назад я купил на 3 100 000 руб. просто доллары (по 30 руб. за штуку), то сейчас (в момент расчетов) я бы продал их примерно за 7 194 667 руб. Если снимать 10 лет жилье подобного уровня, то я бы отдал за аренду 3 600 000 руб. Отнимаем одно от другого, и я в плюсе ровно на 3 594 667 руб. Это при том, что квартира с дорогим ремонтом, купленная в 2008 году, сейчас продается максимум за 3 400 000 руб. То есть на разницу в цене я купил бы сейчас такую же квартиру.

Пойдем дальше. Я подумал: а если бы купленные в 2008 году доллары я отправил в любые акции[4] США? Ну, например, в McDonalds и Coca-Cola, 50 % денег в первую, 50 % во вторую (или фактически вообще любые акции из топ-200[5]). В покупке именно этих нет никакой логики. Я просто выбрал любые акции топовых компаний и посмотрел на цифры.

Если бы я 10–12 лет назад сделал именно так, то сегодня я бы продал эти акции примерно за $217 478, что в рублях составляет примерно 15 440 948. Отнимаем аренду за 10 лет 3,6 млн руб. – и имеем в остатке примерно ПЛЮС 11 840 948 руб.! Как вам такое?

Возможно, вас сложно удивить, но я был в шоке! Не нужно быть профессиональным инвестором, чтобы все посчитать и увидеть. Это может сделать даже мой 10-летний сын.

Произведя подобные расчеты, я принял решение на новые 3 млн руб. НЕ ПОКУПАТЬ НОВУЮ КВАРТИРУ. А точнее, не продавать старую и не добавлять к ней 3 млн руб. Квартиру 2008 года сдавать. Но 3 млн руб., которые я планировал потратить, отправить в инвестиции примерно по такому же принципу.

Далее купить на них акции не двух компаний, а пяти-шести ведущих в мире компаний (у некоторых из них капитализация[6] выше, чем ВВП России), а также золото в монетах. Я посчитал за вечер, что если средний показатель роста топовых акций (тоже не особо важно каких), а также золота в монетах за последние 20 лет сохранит свою динамику, то через 10 лет (снова отнимая затраты на аренду) я буду в плюсе минимум на 11 527 472 руб. И не окажусь с подешевевшей (с учетом инфляции) в два раза квартирой в собственности, как это случилось сейчас с квартирой 2008 года.

Еще раз просуммирую итоги моих расчетов. Я решил планируемые к вложению деньги отправить в крайне простые инвестиции, понятные любому человеку. Итог: если тренд роста за 20 лет сохранит свой вектор (а я не вижу причин, чтобы было иначе), я буду в плюсе на