Имеется судебная практика, когда судьи полностью согласились с указанной стратегией (постановление Федерального арбитражного суда Московского округа № А40—145762/12-20-656 от 13.09.2013).
Кроме того, оформление поручительства также позволит уйти от ряда претензий налоговиков. Например, таким претензиям, как прямые отношения между покупателем и продавцом, отсутствие поручений и отчетов. Вознаграждение поручителя не зависит от факта исполнения или неисполнения сделки стороной, за которую он поручился. Но в случаях, когда поручитель исполняет обязательство за должника, на него может быть возложена обязанность по уплате процентов и возмещению убытков, связанных с исполнением поручительства (п. 1 ст. 365 ГК РФ).
Как сэкономить НДС при продаже недвижимости
Схема не нова, скажу прямо, однако мне попадаются клиенты, которые о ней еще не слышали и задаются вопросом: как же можно выгодно продать недвижимость?
Так вот, уступить права на недвижимое имущество гораздо выгоднее, чем его просто продать.
Причина следующая: когда вы реализуете объект и оформляете это как куплю-продажу, то вам придется заплатить налоги (НДС 20% + налог на прибыль 20%) с полной стоимости имущества. Но если вы уступите права на незарегистрированную недвижимость по договору цессии, тогда налоги потребуется начислить только с разницы между суммой дохода от уступки и суммой расходов на приобретение прав требования, а не со всей стоимости имущества, как происходит при обычной реализации. Разумеется, это гораздо выгоднее, чем начислять налоги со всей суммы продажи недвижимости покупателю.
ВАС с таким подходом согласен (Постановление Президиума ВАС №13640/09 от 25.02.2010), что делает эту схему рабочей и достаточно безопасной.
Мало того, в отношении имущественных прав на жилые дома и жилые помещения, доли в них, гаражи, машиноместа и т. д. в НК РФ прямо закреплено, что база по НДС определяется как разница между стоимостью, по которой передаются имущественные права, и расходами на приобретение указанных прав (п. 3 ст. 155 НК РФ). Имеются случаи, когда схема применялась и при реализации нежилых объектов. Само собой, контролеры при проверке доначисляли НДС компании, но суд внес ясность, встав на сторону бизнеса.
ВАС РФ напомнил, что имущественные права на недвижимость и на имущество, перечисленное в пункте 3 статьи 155 НК РФ, являются, по сути, одинаковым видом объекта гражданских прав. Из этого следует, что применяться должны общие правила и при начислении НДС по сделкам с имуществом. Аналогичный пример, когда судьи поддержали бизнесмена в споре с контролерами, – постановление ФАС Уральского округа № Ф09—575/12 от 01.03.2012.
Не спешите переплачивать НДС по ставке 20%
Вначале я рекомендую разобраться, какую ставку применять, а ответ на этот вопрос не всегда такой уж однозначный. В НК РФ перечень товаров, при продаже которых используется НДС 10%, указан в п. 2 ст. 164 НК РФ. Это отдельные виды продовольственных товаров, товаров для детей, медицинских товаров, периодические печатные издания и книжная продукция.
При этом НК РФ указывает, что коды видов продукции, облагаемой по ставке 10%, определяются в соответствии с перечнями ОКПД 2, а также ТН ВЭД.
Сложность заключается в том, что один и тот же товар может одновременно попадать в разные группировки. Хорошим примером здесь может послужить постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа № А19—23124/2018 от 09.09.2019. Спор возник из-за ставки НДС по «Перекиси водорода». Фискалы пытались доказать, что она не является лекарством, и доначислять НДС по повышенной ставке, ссылаясь на ОКП ОК 005—93, который действовал до 01.01.2017.