Инвестор передает организации-застройщику деньги, одна часть которых идет на строительство, а другая является вознаграждением застройщика. В обмен на свой вклад инвестор получает определенную долю в возведенном здании. В Гражданском кодексе РФ договор инвестирования не упомянут, поэтому обычно его пытаются подвести под одну из тех сделок, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Строительство начинается с организации планово-экономических расчетов, которые в свою очередь необходимы для разработки сметной документации. Затем на ее основании формируются договорные цены и производятся расчеты за выполненные работы. Однако на практике нередко размер инвестиционного вклада превышает сметную стоимость строительства. Это характерно для внебюджетного финансирования, когда ведется долевое строительство жилых домов и иных объектов недвижимости.

Перечислим законодательные акты, которые регулируют инвестиционную деятельность строительных организаций, это:

1) Федеральный закон «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений»;

2) Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»;

3) Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»;

4) Гражданский кодекс Российской Федерации (ГК РФ) (части первая, вторая и третья) (с изм. и доп. от 4 декабря 2006 г .);

5) Жилищный кодекс Российской Федерации;

6) Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г . № 190-ФЗ;

7) Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях от 30 декабря 2001 г . № 195-ФЗ (КоАП РФ);

8) Земельный кодекс РФ.

Помимо названных нормативных актов к отношениям, вытекающим из договора участия в долевом строительстве, заключенного гражданином для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Отношения, возникающие в процессе строительства объектов недвижимости, регулируются двумя Федеральными законами:

– Федеральным законом «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений»;

– Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» содержит ряд принципиально новых норм, регулирующих ответственность сторон рассматриваемых отношений, по сравнению с применяемым до него законодательством и сложившейся практикой.

Застройщик несет ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение принятых на себя обязательств по договору участия в долевом строительстве в соответствии с действующим законодательством и условиями договора (ст. 17 Федерального закона «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» (ст. 15, 393 и 395 Гражданского кодекса РФ).