Как следует из ст. 619 ГК РФ, перечисленные нарушения могут служить основанием для постановки вопроса о расторжении договора в судебном порядке только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательств в разумный срок.

Учитывая, что допущенные арендатором нарушения условий договора, явившиеся причиной для обращения в арбитражный суд, в необходимый для этого срок устранены, у арендодателя не было оснований для предъявления такого иска (п. 8 Обзора практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров).

Отдельные виды договоров аренды требуют к себе особого внимания.

Аренда земельного участка. В соответствии с ч. 1 ст. 130 ГК РФ земельные участки относятся к недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости) и могут быть переданы в аренду (ч. 1 ст. 607 ГК РФ). В соответствии с ч. 2 ст. 22 ЗК РФ могут быть предоставлены их собственниками в аренду земельные участки, за исключением изъятых из оборота участков, указанных в ч. 4 ст. 27 ЗК РФ. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду (ст. 608 ГК РФ).

Относительно сроков аренды земельных участков земельное законодательство пока не определилось. Практически же существуют краткосрочные (до 3 лет) и долгосрочные (до 25–50 лет) сроки аренды.

Согласно ст. 9 Федерального закона от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (в ред. Федерального закона от 21 декабря 2004 г. № 172-ФЗ)[23] (далее – Федеральный закон о землях сельхозназначения) в аренду могут быть переданы земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, в том числе земельные участки, находящиеся в долевой собственности, прошедшие государственный кадастровый учет. Договор аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения может быть заключен на срок, не превышающий 49 лет. Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному сроку.

По данному поводу имеется судебный спор между фермерским хозяйством (арендодателем) и акционерным обществом (арендатором).

Сторонами был заключен договор аренды земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в собственности арендодателя. Данные земли предоставлены арендатору для ведения подсобного хозяйства.

Арендатор выдвинул против арендодателя исковые требования в отношении срока аренды данных земель. Арендатор требует заключения аренды земельного участка на срок 49 лет, т. е. предельный срок аренды земель сельскохозяйственного назначения.

Ответчик согласен заключить с истцом договор аренды, но не на 49 лет, а на 48, так как арендатор уже год арендует данные земли.

Проанализируем ситуацию.

Между сторонами был заключен договор аренды сроком на 1 год. После истечения срока договора арендатор продолжал использовать арендованные земли, а арендодатель не возражал против этого.

В соответствии с ч. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Иными словами, договор – новый, а его условия прежние, кроме условия срока – договор считается заключенным на неопределенный срок.

Таким образом, между сторонами есть заключенный и зарегистрированный договор аренды сроком на 1 год, который в силу ст. 621 ГК РФ возобновляется, но уже на неопределенный срок. Так как в соответствии с ч. 3 ст. 9 Федерального закона РФ о землях сельхозназначения назначения договор аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения может быть заключен на срок, не превышающий 49 лет, то можно считать, что договор аренды между истцом и ответчиком заключен на 49 лет (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25 октября 2002 г. № 1206/01).