Обжалуя решение суда в апелляционной инстанции, истец сослался на то, что договор субаренды является производным от договора аренды, не обладает самостоятельностью, заключается на срок, не превышающий срок договора аренды, дополнительно не обременяет вещные права собственника имущества, а поэтому не подлежит государственной регистрации.

Суд апелляционной инстанции доводы заявителя признал необоснованными, указав, что в соответствии с п. 3 ч. 2 ст. 615 ГК РФ к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

В гражданском законодательстве (в частности, в ГК РФ и в Федеральном Законе РФ о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним) не содержится норм, исключающих для договоров субаренды применение требования о государственной регистрации.

Постановлением от 30 мая 2000 г. № 7859/99 Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ посчитал вывод суда первой инстанции обоснованным и правомерным. Договор субаренды нежилого помещения в силу ч. 2 ст. 609 ГК РФ, ч. 2 ст. 651 ГК РФ подлежал государственной регистрации и мог считаться заключенным с момента такой регистрации.[16]

Досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды. Субарендатор в этом случае имеет право на заключение с ним договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды.

Если договор аренды ничтожен, ничтожным является и заключенный в соответствии с ним договор субаренды (ч. 2 ст. 618 ГК РФ).

Комментируя данные нормы Высшего Арбитражного Суда РФ в п. 15 Обзора практики по аренде дает следующее пояснение.

Если арендодатель дал согласие на субаренду и при этом не оговорил ее предельного срока, арендатор вправе возобновлять договор субаренды в пределах срока аренды без получения дополнительного разрешения арендодателя.

Акционерное общество (субарендатор) обратилось с иском к комитету по управлению государственным имуществом (арендодателю) об обязании заключить договор аренды нежилого помещения.

Истец, подтверждая свои требования, сослался на то, что занимал указанное помещение на основании договора субаренды, который прекратил свое действие согласно ч. 1 ст. 618 ГК РФ в связи с досрочным прекращением договора аренды. В этом случае субарендатор имеет право на заключение с ним договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды.

В качестве третьего лица к участию в деле был привлечен арендатор.

Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции, в удовлетворении иска отказано.

Данные судебные инстанции исходили из того, что срок договора субаренды, заключенного между истцом (субарендатором) и третьим лицом (арендатором) с согласия ответчика (арендодателя), истек в период действия договора аренды. Второй договор субаренды с истцом третье лицо заключило, не получив согласия арендодателя, и этот договор был заключен на весь оставшийся срок аренды.

В кассационной жалобе истец, считая второй договор субаренды не противоречащим закону, просил отменить судебные акты первой и апелляционной инстанций и удовлетворить иск.

Суд кассационной инстанции, изучив материалы дела и согласившись с позицией истца, отменил обжалуемые судебные акты и удовлетворил иск по следующим основаниям.