В соответствии с п. 2 ст. 298.6 проекта Федерального закона об изменении ГК РФ собственник жилого помещения или нежилого помещения в многоквартирном жилом доме приобретает долю в праве собственности на находящийся в государственной или муниципальной собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположено здание, с момента государственной регистрации его права собственности на помещение.

Пункт 3 ст. 298.6 ГК (в редакции указанного законопроекта) устанавливает то, что собственники нежилых помещений в зданиях, расположенных на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, за исключением собственников нежилых помещений в многоквартирных жилых домах, вправе требовать выкупа соответствующего земельного участка в общую долевую собственность в порядке, предусмотренном законодательством о приватизации.

Таким образом, п. 3 ст. 300 проекта Федерального закона об изменении ГК РФ устанавливает ряд важнейших правил.

Во-первых, жилые и нежилые помещения в здании, построенном в силу права застройки, признаются собственностью застройщика и он вправе произвести их отчуждение.

Во-вторых, приобретатели помещений с момента государственной собственности на помещение приобретают долю в праве застройки. Эта ситуация возможна только для земельных участков, находящихся в частной собственности.

В-третьих, не приобретают долю вправе застройки, приобретатели помещений в здании, построенном на находящимся в государственной и муниципальной собственности земельном участке, т. к. они, с момента государственной регистрации права собственности на помещение приобретает долю в праве собственности на находящийся в государственной или муниципальной собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположено здание (по аналогии с арендованным земельным участком). В данном случае с момента регистрации права собственности помещения в здании право застройки прекращает свое действие.

Зачем тогда вообще разрешать строительство многоквартирных домов на долгосрочном праве застройки, если оно автоматически прекращается с момента оформления права на помещение? Если земельный участок переходит в общую долевую собственность владельцев помещений, может быть, для таких случаевсохранить право аренды земельного участка? Видимо, право застройки следует устанавливать для тех случаев, когда собственник земли, предоставленной под застройку, заинтересован в сохранении своего права собственности, иначе бы он просто продал земельный участок. Цель установления права застройки – в длящемся обременении права собственности на земельный участок, а в не трансформации права застройки в право собственности с момента регистрации права собственности на жилое помещение.

По другому решается вопрос, если собственники помещений не приобрели доли в праве собственности на земельный участок под зданием, возведенным в силу права застройки. В этой ситуации собственники помещений с момента государственной регистрации права собственности на помещение признаются участниками права застройки (п. 3 ст. 300 проекта Федерального закона об изменении ГК РФ).

За рубежом, в частности в Германии также используется право застройки для строительства многоквартирного дома. Законом Германии «О праве собственности на жилое помещение и праве длительного пользования жилой площадью» от 15 марта 1951 г. (в ред. 7 июля 2009 г.) владельцы обособленных жилых и нежилых помещений признаны участниками долевой собственности на здания (многоквартирный дом или здание, используемое для нежилых целей).